家を売るときの必要書類｜権利証をなくした場合はどうするか

家を売るとき、何を用意すればよいのか。意外とまとまった情報が少なく、「言われてから慌てて探す」ことになりがちです。

書類の中には、見つからないと費用が10万円増えるものや、ないだけで税金が数百万円変わるものがあります。売ると決めた時点で探し始めていただくのが一番です。

この記事では、必要な書類を一覧にして、見つからない場合の対処までまとめます。

必ず必要な書類

書類	入手先	備考
権利証（登記識別情報通知）	購入時に受領	再発行できません
実印	—	印鑑登録が必要
印鑑証明書	市役所・支所	発行から3か月以内
本人確認書類	—	運転免許証など
住民票	市役所・支所	登記上の住所と現住所が違う場合
固定資産税納税通知書	毎年届く	税額の精算に使う

岡山市の場合、印鑑証明書と住民票は各区役所・支所のほか、マイナンバーカードがあればコンビニでも取れます。

あったほうがよい書類

書類	ないとどうなるか
購入時の売買契約書	税金が大幅に増える（後述）
建築確認済証・検査済証	買主の住宅ローン審査で不利になることがある
測量図・境界確認書	境界が不明な土地として敬遠される
間取り図・設備の取扱説明書	買主への説明材料が減る
リフォームの記録・領収書	取得費に加算できず、税金が増える
マンションの管理規約	マンションの場合は必須

権利証が見つからないとき

いちばんよくあるご相談です。権利証は再発行できません。ただし、売れなくなるわけではありません。3つの方法があります。

① 司法書士による本人確認情報の作成（最も一般的）

司法書士が売主と面談し、本人であることを確認して書面を作成します。これが権利証の代わりになります。

• 費用: 5〜10万円程度
• 期間: 面談から数日
• 注意: 決済の1か月前には司法書士に伝えておく必要があります

② 事前通知制度

法務局から本人宛に通知が届き、それに返送することで本人確認とする方法です。費用はかかりませんが、通知の往復に2週間ほどかかります。

決済日が決まっている取引では日程が合わないことが多く、実務ではあまり使われません。

③ 公証人による認証

公証役場で本人確認を受ける方法です。費用は数千円程度と安いのですが、対応できる公証人が限られるため、地域によっては使いにくい面があります。

いずれも「早めに伝える」ことが大切です

決済の直前に「権利証がない」と分かると、日程を組み直すことになります。売ると決めた時点で探し、見つからなければすぐお伝えください。

購入時の売買契約書がないと、税金が数百万円変わります

これは権利証以上に金額の大きな話です。

売却益にかかる税金は、こう計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

この「取得費」を証明するのが、購入時の売買契約書です。契約書がないと、取得費は売却価格のわずか5%として扱われます。

具体的にいくら違うのか

3,000万円で売る場合で比べてみます。

	契約書あり（購入2,000万円）	契約書なし
取得費	2,000万円	150万円
譲渡所得	約880万円	約2,730万円
税額（所有10年超・控除なし）	約125万円	約388万円

差は263万円です。紙一枚の有無で、これだけ変わります。

※ 3,000万円の特別控除が使える場合は、どちらも税額がゼロになることがあります。控除が使えるかどうかは別の記事で解説しています。

どこを探せばよいか

• 権利証・登記識別情報と同じ封筒の中
• 住宅ローンの契約書類と一緒のファイル
• 確定申告の控え（住宅ローン控除を受けていた場合、写しが残っていることがあります）
• 購入した不動産会社に問い合わせる（保存期間を過ぎていることが多いですが、確認する価値はあります）

「もう捨てた」とおっしゃる方でも、実際に探すと出てくることがあります。263万円がかかっていると思って探してみてください。

測量と境界について

土地の境界がはっきりしていない場合、買主は不安に感じます。隣地とのトラブルを引き継ぎたくないためです。

確定測量にかかる費用と期間

• 費用: 35〜50万円程度（岡山市内の一般的な戸建て）
• 期間: 2〜3か月

隣地の所有者全員の立ち会いと署名が必要なため、遠方にお住まいの方や、相続で名義が変わっていない土地が隣接している場合は、さらに時間がかかります。

必ず必要とは限りません

測量済みの図面があるなら不要ですし、買主が「現況のままでよい」と了承する場合もあります。ただしその場合は、契約書に境界非明示であることを明記し、引き渡し後の責任範囲をはっきりさせておく必要があります。

まとめ

• 権利証は再発行できないが、司法書士の本人確認情報（5〜10万円）で代替できる
• 見つからないと分かった時点で伝える。決済の1か月前が目安
• 購入時の売買契約書がないと、税金が263万円増えることもある
• 契約書は権利証やローン書類と一緒に保管されていることが多い
• 確定測量は35〜50万円・2〜3か月。必須ではないが、あると売りやすい

岡山市・倉敷市で家の売却をお考えの方、書類でわからないことがあればお気軽にご相談ください。何から探せばよいかをご案内します。

よくある質問

Q. 権利証をなくしてしまいました。家は売れますか？

A. 売れます。権利証は再発行できませんが、代わりの方法が3つあります。司法書士による本人確認情報の作成が一般的で、費用は5〜10万円程度です。決済の1か月前には司法書士に伝えておく必要があるため、見つからないと分かった時点でご相談ください。

Q. 購入したときの売買契約書がなくても売れますか？

A. 売却自体はできます。ただし税金の計算で大きく不利になります。契約書がないと取得費が売却価格の5%として扱われるため、3,000万円で売る場合の取得費は150万円です。実際には2,000万円で購入していても証明できず、税額が数百万円変わることがあります。

Q. 境界がはっきりしない場合、測量は必要ですか？

A. 必ず必要というわけではありませんが、あったほうが売りやすくなります。買主は境界が不明な土地を嫌います。岡山市内の一般的な戸建てで、確定測量には35〜50万円程度と2〜3か月かかります。隣地の所有者が遠方にお住まいの場合は、さらに時間がかかります。