岡山の空き家の見回りで実際に見ているもの｜点検項目と報告書の中身

空き家の管理サービスは「月1回の見回り」と説明されることが多いのですが、具体的に何を見ているのかはあまり知られていません。

この記事では、実際の点検項目を1つずつ公開します。ご自身で見回る方はそのままチェックリストとして使えますし、業者に依頼する際の比較材料にもなります。

なぜ月1回なのか

頻度には根拠があります。人が住まない家で最も早く問題が出るのが水回りだからです。

封水は1〜2か月で蒸発する

排水口には「封水」という水が溜まっていて、下水の臭いや虫が上がってくるのを防いでいます。使用されないと、この水はおおむね1〜2か月で蒸発します。

封水が切れると、下水の臭いが家中に広がり、排水管を通って虫が侵入します。月1回の通水は、この一点だけでも十分な理由になります。

湿気は数週間で影響が出る

締め切った家は湿気がこもります。特に岡山の梅雨から夏にかけては、押入れや北側の部屋に黴が出やすくなります。月1回でも窓を開けて風を通すかどうかで、数年後の状態が大きく変わります。

外まわりの点検項目

まず建物の外側を1周します。ここは建物の寿命に直結する部分です。

屋根

• 瓦のずれ・割れ・欠落がないか（地上から見上げて確認）
• 棟（屋根の頂上部分）の漆喰が崩れていないか
• 雨樋に落ち葉や土が詰まっていないか
• 雨樋の継ぎ目が外れていないか

雨樋の詰まりは軽視されがちですが、あふれた水が外壁を伝って劣化を早めます。詰まりは早期に見つかれば安価に直せます。

外壁

• ひび割れ（幅0.3mm以上は要注意）
• 塗装の剥がれ、チョーキング（触ると白い粉がつく状態）
• コーキングの切れ（サイディングの継ぎ目）
• 蔦（つた）が張っていないか

基礎まわり

• 基礎のひび割れ
• 床下換気口が塞がれていないか
• シロアリの蟻道（土の筋）がないか

庭・敷地

• 草の伸び具合（隣地にはみ出していないか）
• 樹木の枝が越境していないか
• 不法投棄されていないか
• 塀・門扉のぐらつき

草木の越境は、近隣トラブルの最も多い原因です。岡山の気候では、春から秋にかけて草は驚くほど早く伸びます。年に2〜3回の草刈りは見込んでおいてください。

周辺からの見え方

• 郵便物・チラシがポストに溜まっていないか
• 外から見て「放置されている」印象がないか

ポストがあふれた家は、空き巣に狙われやすくなります。また、市町村が「管理不全」を判断する材料にもなります。

室内の点検項目

次に室内に入ります。順番を決めておくと見落としが減ります。

入ってすぐ確認すること

• 臭い：黴臭さ、下水臭、動物の臭い。臭いは異常の最初のサインです
• 玄関まわりに虫の死骸がないか
• 侵入の痕跡（窓の破損、施錠の異常）

通水（すべての水栓）

キッチン、洗面、浴室、トイレ、洗濯機の水栓をすべて開けて、1〜2分ずつ流します。同時に次を確認します。

• 水の色（赤茶色なら配管のサビ）
• 排水の流れ（詰まりの有無）
• 配管まわりの水漏れ
• トイレは必ず数回流して封水を補充

各部屋

• 天井のシミ（雨漏りのサイン。前回からの変化を必ず見る）
• 壁・押入れの黴
• 床のきしみ・沈み
• 窓の結露跡、サッシの動き
• 畳の状態

換気

点検の間、窓を開けて風を通します。対角線上の2か所を開けると空気が流れます。作業の最初に開け、帰る前に閉めるのが効率的です。

ブレーカーとガス

• 電気を使う場合、ブレーカーが落ちていないか
• ガスの元栓が閉まっているか

報告書に何を残すか

点検は「やった」だけでは意味が薄く、記録として残ることで価値が出ます。

写真を毎回同じ構図で撮る

外観4面、玄関、各部屋、水回りを、毎回同じ位置から撮影します。同じ構図だと前月との違いが一目で分かります。天井のシミが広がった、外壁のひびが伸びた、といった変化は比較して初めて気づけます。

報告に含める内容

• 訪問日時と天候
• 実施した作業（通水・換気・草取りなど）
• 写真（外観・室内・水回り）
• 前回からの変化
• 対応が必要と思われる箇所と、その緊急度

緊急度を分けて伝える

すべてを同じ重さで報告されると、オーナー側が判断できません。次のように分けると動きやすくなります。

• すぐ対応：雨漏り、水漏れ、破損した窓など
• 今年中に検討：雨樋の詰まり、コーキングの切れなど
• 経過観察：軽微なひび、草の伸びなど

自分で見回る場合のコツ

近くにお住まいで、ご自身で管理される場合のポイントです。

• 日を決める：「毎月第2日曜」のように固定すると続きます
• チェックリストを紙に印刷して持っていく：記憶に頼ると必ず抜けます
• スマホで写真を撮り、月ごとのフォルダに入れる
• 台風・大雨・大雪の後は臨時で見に行く：被害は直後に見つけるほど安く直せます

まとめ

• 月1回が目安。理由は排水口の封水が1〜2か月で蒸発するため
• 外まわりは屋根・外壁・基礎・庭・ポストを確認。草木の越境は近隣トラブルの最多原因
• 室内は臭い→通水→各部屋→換気の順。天井のシミは前回との比較で見る
• 写真は毎回同じ構図で撮る。変化に気づけるのは比較できるときだけ
• 報告は緊急度を3段階に分けると判断しやすい

コアラ不動産では、岡山市内を中心に空き家の巡回管理を承っています。ここに挙げた項目を毎月確認し、写真付きの報告書をお送りしています。対応エリア外の場合もご相談ください。

よくある質問

Q. 空き家の見回りはどのくらいの頻度が必要ですか？

A. 月1回が目安です。通水は封水が蒸発する前に行う必要があり、1〜2か月あけると排水口から臭いや虫が上がってきます。台風や大雨、大雪の後は臨時で確認できると理想的です。

Q. 見回りは自分でやってもいいですか？

A. 近くにお住まいなら十分可能です。この記事の点検項目をそのまま使ってください。重要なのは頻度を保つことと、写真で記録を残すことです。遠方の場合は続けるのが難しいため、業者の利用を検討してください。

Q. 報告書には何が載りますか？

A. コアラ不動産では、当日の作業内容、外観・室内・水回りの写真、前回からの変化、対応が必要と思われる箇所をまとめてお送りしています。写真があると、離れていても家の状態を把握できます。

Q. 見回りで異常が見つかったらどうなりますか？

A. まず写真付きでご連絡し、緊急性を含めてご説明します。修理が必要な場合は、地元の業者の見積もりをお取りすることも可能です。判断はオーナー様にしていただきます。