岡山の不動産相続対策ガイド【2026年版】売却・活用

「親から岡山の不動産を相続することになったが、どうすればいいかわからない」「相続税はどのくらいかかるのか」——相続は突然やってくることが多く、事前に準備していない方がほとんどです。

この記事では、岡山の不動産を相続した際の選択肢（売却・活用・保有）と相続税の基本、そして相続対策として不動産を活用する方法を解説します。

不動産を相続したときの3つの選択肢

①売却する

相続した不動産を売却して現金化する方法です。維持費・固定資産税の負担がなくなり、遺産分割もしやすくなります。ただし、売却益には譲渡所得税がかかります（相続から3年以内の売却は「取得費加算の特例」が使えて節税になる場合があります）。

②賃貸に出して収益化する

相続した不動産をリフォームして賃貸に出す方法です。安定した家賃収入を得ながら資産を保有し続けられます。岡山では戸建て賃貸・アパートへのリフォームで収益化できるケースが多いです。

③そのまま保有・居住する

自分または家族が住む・別荘として利用するケースです。ただし空き家のまま放置すると「空き家問題」（固定資産税の増額・行政からの指導）につながるリスクがあります。

相続税の基本：不動産の評価額の仕組み

不動産の相続税評価額は、時価（実際の取引価格）より低くなることが多く、現金で資産を持つより相続税を節税できる場合があります。

• 土地：路線価（時価の70〜80%程度）または固定資産税評価額×倍率で評価
• 建物：固定資産税評価額（時価の50〜70%程度）で評価
• 賃貸中の場合：借家権割合・賃貸割合が控除されさらに評価が下がる（土地は最大約20%減、建物は約30%減）

例えば、時価5,000万円の賃貸中アパートの相続税評価額は3,000〜3,500万円程度になることがあります。現金5,000万円をそのまま相続するより大幅に相続税を節税できます。

相続対策として不動産を活用する方法

①現金をアパートに換える

手元の現金でアパートを購入して賃貸中にすることで、相続税評価額を大幅に下げられます。岡山では3,000万円のアパートを購入・賃貸することで、相続税評価額を1,500〜2,000万円程度まで下げられるケースもあります。

②土地の上にアパートを建てる

所有している土地にアパートを建て、賃貸することで土地の評価額を下げられます（貸家建付地評価）。土地を更地のまま持つより相続税が低くなります。

③法人化して株式で承継する

不動産を法人が所有する形にすると、相続時に不動産の現物ではなく法人株式を移転できます。不動産の物理的な分割問題を避け、スムーズな事業承継ができます。

まとめ

• 相続した不動産の選択肢は「売却・賃貸活用・保有」の3つ
• 不動産の相続税評価額は時価より低く、賃貸中はさらに下がる
• 現金をアパートに換えることで相続税を節税できる
• 空き家のまま放置は固定資産税増額・行政指導のリスクがある
• 相続対策は早めに税理士・不動産専門家に相談することが重要

「岡山の相続不動産をどうすべきか」「相続税対策として不動産を活用したい」——コアラ不動産では相続・不動産活用の相談も無料で承ります。税理士のご紹介も可能です。無料相談はこちら

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よくある質問

Q. 相続した不動産はいつまでに売却するか決めればいいですか？

A. 相続後3年10ヶ月以内に譲渡すると「取得費加算の特例」が使え、相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を減らすことができます。急いで決める必要はありませんが、3年を目安に方向性を決めることをお勧めします。

Q. 空き家を放置するとどのようなリスクがありますか？

A. 固定資産税・管理費・修繕費が毎年かかり続けます。また老朽化が進むと「特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が最大6倍になるリスクがあります。早めに活用・処分の方針を決めることが重要です。

Q. 岡山の相続不動産は賃貸に出せますか？

A. 岡山市・倉敷市内など賃貸需要があるエリアの物件であれば、最小限のリフォームで賃貸活用できるケースがあります。郊外・過疎エリアでは入居が難しい場合もあるため、まず地元の不動産会社に相談して需要を確認することをお勧めします。

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