岡山で不動産投資を法人化するメリット・デメリット【2026年版】

「不動産投資の規模が大きくなってきたが、法人化すべきか迷っている」「法人化すると節税になると聞いたが、本当に得なのか知りたい」——個人で収益物件を持つオーナーが一定規模になると必ず直面する「法人化」の問題を解説します。

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個人と法人の税率の違い

法人化を検討する最大の理由は税率の差です。

不動産所得（家賃収入から経費を引いた利益）が年間700〜800万円を超えると、個人の税率（40〜50%）が法人税率（25〜35%）を上回るため、法人化による節税効果が生まれます。

不動産所得が年800万円を超えると、個人・法人の税率差が15〜20%以上になります。年間利益1,000万円なら150〜200万円の節税効果が期待できます。

法人は個人より経費として認められる範囲が広くなります。役員報酬（自分への給与）・社会保険料・出張交通費・接待交際費（一定限度）・退職金積立などを経費計上できます。

個人は赤字の繰越が3年ですが、法人は10年まで繰り越せます。大規模修繕が発生した年の赤字を長期間活用できます。

不動産を法人が所有していると、株式の贈与・譲渡で不動産を移転できるため、相続手続きが複雑な不動産の実物移転を避けられます。

個人で持っている物件を法人に移転（売却）すると、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が発生します。新規購入物件から法人名義にするほうが税負担が少なくなります。

法人の代表者は社会保険（健康保険・厚生年金）への加入が義務付けられます。月額保険料が増えるため、コストとして試算に織り込む必要があります。

逆に、不動産所得が年500万円以下であれば法人化のコストが節税効果を上回る可能性が高く、個人のままのほうが有利なケースが多いです。

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