「表面利回り10%と書いてあるのに、実際はもっと低いの？」——不動産投資で最も重要な指標が利回りです。ところが「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知らずに物件を選ぶと、思わぬ収支悪化につながります。この記事では岡山の収益物件を例に、利回りの計算方法と正しい見方を解説します。
表面利回りとは
表面利回り（グロス利回り）は、最もシンプルな利回り計算式です。
表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
【例】岡山市中区の木造アパート・物件価格2,500万円・満室時年間家賃収入280万円の場合
表面利回り ＝ 280万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 11.2%
表面利回りは計算が簡単で物件比較に使いやすいですが、諸経費や空室を考慮していないため、実際の収益性を正確に表しません。
実質利回りとは
実質利回り（ネット利回り）は、諸経費・空室損失を差し引いた実態に近い利回りです。
実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷ 物件価格 × 100
年間諸経費の内訳：
- 管理委託料（家賃収入の3〜5%）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 修繕費・修繕積立金
- 空室損失（稼働率80〜90%で計算）
岡山の実例で計算してみる
【物件】岡山市南区・木造アパート・購入価格2,500万円・満室家賃月23万円（年276万円）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入（稼働90%） | 248万円 |
| 管理委託料（3〜5%） | −15万円 |
| 固定資産税・保険 | −18万円 |
| 修繕費・雑費 | −15万円 |
| 実質収入 | 200万円 |
表面利回り：276万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 11.0%
実質利回り：200万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 8.0%
表面利回りと実質利回りの差は約3%。物件選びでは実質利回り6〜8%以上を目安にするのが岡山市場での基準です。
利回りだけで判断してはいけない理由
- 立地リスク：利回りが高い＝入居需要が低いエリアの可能性がある
- 築年数・修繕リスク：築古物件は修繕費が増え実質利回りが下がる
- 出口（売却）価格：将来売却できるかどうかも含めたトータルリターンで判断する
まとめ
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格。比較に使うが実態とはズレがある
- 実質利回り＝諸経費・空室を引いた手残りベースの利回り。岡山では6〜8%以上が目安
- 表面と実質の差は通常2〜4%。差が大きい物件は諸経費が高い可能性がある
- 利回りだけでなく立地・築年数・出口戦略を合わせて判断する
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