「不動産投資は現金で買うべき？それともローンを使った方が得？」——資金戦略は投資効率を大きく左右します。現金購入とローン活用にはそれぞれ明確なメリット・デメリットがあります。この記事では岡山の収益物件を例に、どちらが有利かを徹底比較します。
現金購入のメリット・デメリット
メリット
- ローン利息がゼロ：金利2%・2,000万円・20年ローンなら総利息約450万円が節約できる
- キャッシュフローが最大化：ローン返済がないため手残りがすべて収入になる
- 融資審査不要：属性・年齢に関わらず購入できる。高齢者でも問題なし
- 交渉力が上がる：売主から見て「確実に買える人」として有利な条件を引き出せる
デメリット
- 自己資金を大量に使う：手元流動性が下がり、緊急時のリスクが高まる
- レバレッジ効果がない：少ない資金で大きな資産を持てるローンの強みを活かせない
ローン活用のメリット・デメリット
メリット
- レバレッジ効果：500万円の自己資金で2,500万円の物件を保有できる。自己資金利回りが上がる
- 手元資金を残せる：修繕・緊急時の備えを確保しながら投資できる
- 節税効果：ローン利息は経費計上でき、所得税の節税につながる
デメリット
- 金利リスク：変動金利の場合、将来の金利上昇でキャッシュフローが悪化する可能性がある
- 審査が必要：年収・勤続年数・属性によっては融資を受けられないケースがある
- 空室時のリスク：家賃収入がゼロになってもローン返済は続く
岡山でのシミュレーション比較
【物件】岡山市南区・中古木造アパート・購入価格2,000万円・年間家賃収入200万円（表面利回り10%）
| 現金購入 | ローン活用（頭金500万円） | |
|---|---|---|
| 自己資金 | 2,000万円 | 500万円 |
| 年間家賃収入 | 200万円 | 200万円 |
| 年間ローン返済 | 0円 | 約91万円（金利2%・20年） |
| 諸経費 | −48万円 | −48万円 |
| 年間手残り | 152万円 | 61万円 |
| 自己資金利回り | 7.6% | 12.2% |
手残り額は現金購入の方が大きいですが、自己資金に対する利回り（ROE）はローン活用の方が高くなります。残りの1,500万円で別の物件を購入すれば、資産拡大スピードが加速します。
結論：どちらを選ぶべきか
- 現金購入が向いている人：高齢で融資が難しい方、リスクを最小化したい方、手元資金が十分にある方
- ローン活用が向いている人：資産を効率よく拡大したい現役世代、節税効果を活かしたいサラリーマン、複数物件を購入したい方
まとめ
- 現金購入は手残りが大きく安心感があるが、レバレッジ効果がない
- ローン活用は自己資金利回りが高く資産拡大に有利だが、金利・空室リスクがある
- どちらが正解かは年齢・資金・目標によって異なる
- 岡山では手堅く中古木造アパートをローン活用で取得するケースが多い
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