「不動産投資で失敗したくない」——誰もがそう思います。しかし実際には失敗するパターンはほぼ決まっています。この記事では岡山で不動産投資を行う際に「失敗する人の特徴」を5つ挙げ、それぞれの回避策を解説します。
失敗パターン①：利回りだけを見て物件を選ぶ
「表面利回り15%！」と聞いて飛びつく方は要注意です。高利回り物件には必ず理由があります。
- 問題点：空室率が高い・修繕費が膨大・立地が悪い・入居者の属性が悪いなど
- 回避策：表面利回りだけでなく「実質利回り（諸経費・空室率を考慮）」で判断する。現地を必ず確認し、周辺の賃貸需要を調べる
【計算式】実質利回り = （年間家賃収入 − 年間諸経費） ÷ 購入価格 × 100
失敗パターン②：節税目的だけで赤字物件を買う
「不動産投資で節税できると聞いて」と購入した結果、毎月の持ち出しが続き資金ショートするケースです。
- 問題点：節税額（年10〜30万円）より実質的な損失（年100万円以上）が大きいケースがある
- 回避策：節税はあくまでプラス収支の「おまけ」。キャッシュフローがプラスになる物件を選ぶ
失敗パターン③：物件を現地確認せずに購入する
ネット情報・写真だけで判断し、実際に現地を見ないまま購入するケースです。
- 問題点：騒音・異臭・治安・建物の劣化状況など、写真では分からない問題がある
- 回避策：必ず現地を見学し、平日・休日・昼夜の状況を確認する。建物の状態はホームインスペクション（建物調査）を活用する
失敗パターン④：資金計画が甘い（手元資金ゼロ）
全ての手持ち資金を頭金に使い、手元にキャッシュが残らない状態で始めるケースです。
- 問題点：修繕費の突発出費・空室期間のローン返済など、想定外の出費で資金ショートする
- 回避策：手元に200〜300万円の予備資金を常に確保する。フルローンは高属性でなければリスクが高い
失敗パターン⑤：信頼できない業者に任せる
物件を売りたいだけの業者、実績のない管理会社に任せるケースです。
- 問題点：収益性の低い物件を高値で売りつけられる・管理が杜撰で空室率が上がる
- 回避策：実績・口コミ・会社の規模などを確認する。複数の業者から意見を聞き、一社の言いなりにならない
まとめ：岡山で不動産投資を成功させる5つの原則
- 利回りは「実質利回り」で判断する（表面利回りに惑わされない）
- キャッシュフロープラスの物件を選ぶ（節税は「おまけ」）
- 必ず現地を確認する（写真・ネット情報だけで決めない）
- 手元に200〜300万円の予備資金を確保してから始める
- 信頼できる不動産会社・管理会社と長期的にパートナーシップを築く
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