「アパートを持つと節税になると聞いたけど、具体的にどういう仕組みなの？」「確定申告で何を経費にできるの？」──不動産投資を始めたオーナー様からよく寄せられる疑問です。

本記事では、岡山の収益物件オーナーが知っておくべき税金の種類・経費にできる項目・節税のしくみと注意点を分かりやすく解説します。

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収益物件オーナーに関係する主な税金

家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が課税対象です。給与所得と合算されて課税されるため、年収が高い人ほど税率が高くなります。

不動産所得＝家賃収入 − 必要経費

不動産所得がマイナス（赤字）になった場合、給与所得と損益通算して所得税・住民税の還付を受けられます。これが「不動産投資で節税できる」と言われる理由のひとつです。

毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。税率は固定資産税が評価額の1.4%、都市計画税が0.3%（岡山市の場合）。住宅用途の土地は特例で大幅に軽減されます。

物件を取得したときに一度だけ課される税金。税率は評価額の4%ですが、住宅用建物は3%に軽減され、さらに新築・中古の軽減特例が適用される場合もあります。

居住用賃貸物件の家賃収入は消費税非課税です。ただし事務所・店舗の賃料は課税対象となります。課税売上高が1,000万円を超えると消費税の納税義務が生じます。

物件を売却して利益が出た場合に課される税金。所有5年以下（短期）は税率約39%、5年超（長期）は約20%と大きく異なります。

経費として認められる項目一覧

不動産所得の計算で、以下の支出を経費として計上できます。

経費項目	内容・注意点
減価償却費	建物を法定耐用年数で分割計上。木造アパートは22年、RC造は47年。最大の節税効果
管理委託費	管理会社への委託料（家賃の5〜10%）
ローン利息	返済額のうち「利息部分のみ」が経費。元本返済は経費にならない
固定資産税・都市計画税	その年に支払った全額を計上可能
修繕費	原状回復・設備修繕は全額経費。資産価値を上げるリフォームは資本的支出として減価償却
損害保険料	火災・地震保険の保険料
広告費・仲介手数料	入居者募集にかかった費用
税理士・司法書士費用	不動産管理に関係するもの
交通費・通信費	物件管理のための移動・連絡費用（按分計上）
書籍・セミナー費	不動産投資に関係する勉強費用