「アパートを持つと節税になると聞いたけど、具体的にどういう仕組みなの？」「確定申告で何を経費にできるの？」──不動産投資を始めたオーナー様からよく寄せられる疑問です。
本記事では、岡山の収益物件オーナーが知っておくべき税金の種類・経費にできる項目・節税のしくみと注意点を分かりやすく解説します。
収益物件オーナーに関係する主な税金
①所得税・住民税（不動産所得）
家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が課税対象です。給与所得と合算されて課税されるため、年収が高い人ほど税率が高くなります。
不動産所得 ＝ 家賃収入 − 必要経費
不動産所得がマイナス（赤字）になった場合、給与所得と損益通算して所得税・住民税の還付を受けられます。これが「不動産投資で節税できる」と言われる理由のひとつです。
②固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の不動産所有者に課される税金です。税率は固定資産税が評価額の1.4%、都市計画税が0.3%（岡山市の場合）。住宅用途の土地は特例で大幅に軽減されます。
③不動産取得税
物件を取得したときに一度だけ課される税金。税率は評価額の4%ですが、住宅用建物は3%に軽減され、さらに新築・中古の軽減特例が適用される場合もあります。
④消費税
居住用賃貸物件の家賃収入は消費税非課税です。ただし事務所・店舗の賃料は課税対象となります。課税売上高が1,000万円を超えると消費税の納税義務が生じます。
⑤譲渡所得税（売却時）
物件を売却して利益が出た場合に課される税金。所有5年以下（短期）は税率約39%、5年超（長期）は約20%と大きく異なります。
経費として認められる項目一覧
不動産所得の計算で、以下の支出を経費として計上できます。
| 経費項目 | 内容・注意点 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物を法定耐用年数で分割計上。木造アパートは22年、RC造は47年。最大の節税効果 |
| 管理委託費 | 管理会社への委託料（家賃の5〜10%） |
| ローン利息 | 返済額のうち「利息部分のみ」が経費。元本返済は経費にならない |
| 固定資産税・都市計画税 | その年に支払った全額を計上可能 |
| 修繕費 | 原状回復・設備修繕は全額経費。資産価値を上げるリフォームは資本的支出として減価償却 |
| 損害保険料 | 火災・地震保険の保険料 |
| 広告費・仲介手数料 | 入居者募集にかかった費用 |
| 税理士・司法書士費用 | 不動産管理に関係するもの |
| 交通費・通信費 | 物件管理のための移動・連絡費用（按分計上） |
| 書籍・セミナー費 | 不動産投資に関係する勉強費用 |
最大の節税効果：減価償却のしくみ
不動産投資の節税で最も重要なのが減価償却費です。建物の取得費用を法定耐用年数にわたって毎年少しずつ経費として計上できます。
計算例：3,000万円の木造アパート（建物2,000万円・土地1,000万円）を購入した場合
- 木造の法定耐用年数：22年
- 年間減価償却費：2,000万円 ÷ 22年 ≒ 約91万円
- 現金支出がないのに毎年91万円を経費計上できる
ポイントは「現金が出ていかないのに経費になる」点です。実際には手元にお金があるのに、帳簿上は赤字になり、給与所得との損益通算で還付を受けられます。
ただし、築古物件で減価償却期間が終了すると経費計上できなくなり、課税所得が急増することに注意が必要です。
損益通算で節税するしくみ
不動産所得が赤字になった場合、給与所得と相殺（損益通算）できます。
- 給与所得：700万円
- 不動産所得：−100万円（赤字）
- 合算後の課税所得：600万円
この100万円分の所得が減ることで、税率30%なら約30万円の節税になります。ただし土地購入のための借入金利息は損益通算の対象外となるため注意が必要です。
法人化による節税効果
不動産所得が年間500万円を超えてくると、法人化（不動産管理法人の設立）を検討する価値があります。法人税率（中小法人の実効税率は約23〜25%）は個人の最高税率（最大55%）より低く、大きな節税効果が生まれます。また法人を通じて家族に給与を支払うことで、所得の分散も可能になります。
確定申告で失敗しないポイント
- 領収書・証拠書類を必ず保管する（修繕費・交通費など。7年間保管が必要）
- 青色申告（65万円控除）の適用を受けるために複式簿記で記帳する
- 初年度は税理士に相談することで大きな節税漏れを防げる
- 購入初年度は不動産取得税・登録免許税・仲介手数料・固定資産税の日割り分も経費計上を忘れずに
まとめ：節税は「目的」ではなく「手段」として活用する
不動産投資の節税は魅力的ですが、節税のためだけに不動産を購入すると本末転倒になります。あくまで収益が出る物件を選んだ上で、合法的な節税策を最大限活用するという順番が大切です。
コアラ不動産合同会社では、岡山エリアの収益物件投資に関する税務相談（税理士紹介含む）も承っています。お気軽にご相談ください。
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よくある質問
Q. 岡山市の収益物件は駐車場なしでも入居できますか？
A. 岡山市は車社会のため、岡山駅周辺などの公共交通が充実したエリアを除き駐車場なしの物件は入居が難しい傾向があります。駐車場1台分以上を確保できる物件を選ぶことが入居率確保の基本です。
Q. 岡山市の収益物件の利回り相場はどのくらいですか？
A. 岡山市中心部と比べて地価が割安なエリアでは表面利回り8〜12%程度の物件が見つかりやすいです。ただし人口動向・空室リスクを踏まえた実質利回りで判断することが重要です。
Q. 岡山市で収益物件を選ぶ際に最も重視すべき点は何ですか？
A. 生活利便性の高い立地（スーパー・病院へのアクセス）・駐車場の確保・賃貸需要の厚いエリアかどうかの3点が最重要です。地元の不動産会社に賃貸需要の実情を確認した上で判断することをお勧めします。
岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。
齊藤 圭（さいとう けい）
コアラ不動産合同会社 代表｜宅地建物取引士・FP3級
岡山県で収益物件・投資用不動産の売買・管理を専門に行う。地域の賃貸需要・融資事情・エリア特性を踏まえた提案を大切にしており、初めての方から投資経験者まで幅広く対応。「何から始めればいいかわからない」という方からのご相談が最も多いです。
宅地建物取引業：岡山県知事（1）第6285号 Tel: 086-238-1750（平日10:00〜14:00）
