岡山でアパートや賃貸マンションを所有しているオーナー様から最も多くいただく相談が「空室がなかなか埋まらない」という悩みです。
空室は単純に家賃収入がゼロになるだけでなく、管理費・固定資産税・ローン返済は続くため、収支を大きく悪化させます。本記事では、岡山エリアの賃貸市場の特性を踏まえた空室対策10選と、家賃設定の具体的なコツを解説します。
なぜ今、岡山でも空室対策が必要なのか
岡山県の人口は緩やかに減少しており、特に郊外エリアでは賃貸需要の低下が顕著です。一方、岡山市中心部（北区・中区）や大学・病院周辺は依然として需要が安定しています。
競合物件との差別化ができていない物件は、条件が同等ならより設備が新しい・より安い物件に入居者が流れてしまいます。つまり「何もしない」ことが最大のリスクです。
岡山の賃貸市場の特徴
- 大学・医療機関周辺は単身需要が安定（岡山大学・岡山理科大・川崎医科大周辺）
- 岡山駅・大元駅・北長瀬駅の徒歩圏内は空室率が低い
- ファミリー層は岡山市南区・東区の郊外に移動傾向
- 築20年以上の物件は設備更新なしでは入居付けが難しくなっている
空室対策10選：今日からできる順に解説
対策① 家賃を相場に合わせて見直す
空室が長期化している最大の原因は「家賃が相場より高い」ことです。まずSUUMOやat homeで同エリア・同条件の物件を10件以上比較し、自分の物件の家賃が適正かどうかを確認しましょう。
5,000〜10,000円の値下げで空室が解消できれば、年間で失う収益（家賃×12ヶ月分の空室損）より大幅に得になるケースが多いです。また値下げではなく、初期費用を下げる（礼金ゼロ・フリーレント1ヶ月）という手法も効果的です。
対策② 写真・物件掲載情報をリニューアルする
入居検討者が最初に見るのは、ポータルサイトの写真と説明文です。暗い・古い写真が掲載されたままになっていませんか？
- 晴れた日の日中に広角レンズで明るく撮影し直す
- LDK・収納・水回り・眺望など複数アングルの写真を掲載する
- 物件の強みを箇条書きで分かりやすくアピールする（例：「岡山大学まで自転車10分」「南向きで日当たり良好」）
- 3D内覧（バーチャルツアー）対応にすると問い合わせ増加につながる
対策③ 管理会社・仲介会社の変更・追加を検討する
同じ管理会社に任せっぱなしで長期空室になっている場合、会社の客付け力（入居者募集力）に問題がある可能性があります。
管理会社を変更するか、一般媒介契約に切り替えて複数の仲介会社に同時に客付けを依頼する方法が有効です。岡山市内では地元密着の不動産会社が学生・社会人向けの紹介ルートを持っていることが多く、大手チェーンと並行して地元会社にも依頼すると効果が出るケースがあります。
対策④ AD（広告料）を引き上げる
AD（Advertisement Fee）とは、入居者を紹介してくれた仲介会社に支払う報酬です。通常は家賃1ヶ月分ですが、2〜3ヶ月分に引き上げると仲介会社がその物件を積極的に紹介してくれるようになります。
特に競合物件が多いエリアや、築年数が経った物件では、ADアップが即効性のある空室対策として機能します。コスト増になりますが、数ヶ月間の空室損失と比較すると十分に元が取れます。
対策⑤ 入居者ターゲットを見直す
「学生専用」「単身者のみ」と絞り込んでいた条件を緩和することで、入居候補者の母数が増えます。
- ペット可・楽器可に変更する（ニーズが高く競合が少ない）
- 外国人入居可にする（岡山は留学生・技能実習生が一定数いる）
- 法人契約可にする（社宅需要を取り込む）
- 高齢者・生活保護受給者の受け入れを検討する
対策⑥ 設備をアップグレードする（費用対効果の高い順）
入居者が設備を重視する時代です。費用対効果の高い順に設備投資を検討しましょう。
- インターネット無料化（月3,000〜5,000円程度のコストで決め手になることが多い）
- エアコン新品交換（古いエアコンは入居者の敬遠原因になりやすい）
- 宅配ボックス設置（共働き・一人暮らしに高評価）
- 室内洗濯機置き場の設置（ベランダ設置物件は人気が低下している）
- 浴室乾燥機・追い焚き機能の追加
- トイレのシャワートイレ化
対策⑦ リフォームで物件の印象を刷新する
内見時の第一印象が入居決定を左右します。費用を抑えながら印象を大きく変える方法を紹介します。
- クロス（壁紙）の全面張り替え：1Kで10〜15万円程度。古い印象を一新できる
- 床材（クッションフロア）の張り替え：傷・汚れが目立つ床は印象を悪化させる
- 玄関ドア・室内ドアの塗装：色を変えるだけでおしゃれな印象に
- 照明のLED化：明るい部屋は内見時に好印象
- キッチン・洗面台のパネル交換：大きな工事なしで清潔感が出る
対策⑧ 物件の清掃・共用部の管理を徹底する
内見時に「ゴミが散らかっている」「廊下が暗くて汚い」という印象を与えると、どれだけ部屋が良くても成約には至りません。
- 定期的な共用部（廊下・階段・駐輪場・ゴミ置き場）の清掃を管理会社に徹底依頼する
- 空室になったらハウスクリーニングを必ず実施する
- 外壁・エントランスの清掃・補修で第一印象を上げる
対策⑨ ポータルサイトへの掲載状況を見直す
SUUMO・at home・ホームズなど主要ポータルに全て掲載されているか確認しましょう。管理会社任せにしていると、一部のサイトにしか掲載されていないケースがあります。
また、掲載情報に「空室あり」「即入居可」「初期費用◯万円〜」など検索に引っかかりやすいキーワードを含めることで露出が増えます。
対策⑩ 民泊・短期賃貸・シェアハウスへの転換を検討する
通常の長期賃貸で空室が解消しない場合、利用形態そのものを変えるという選択肢もあります。
- 民泊（Airbnb等）：岡山市内の観光エリア・駅近物件で需要がある（住宅宿泊事業法の届出が必要）
- マンスリー・ウィークリーマンション：出張族・転勤者・受験生などの短期需要
- シェアハウス：1戸を複数人で使うことで全体の家賃収入を上げられる
- 事務所・SOHOとして貸す：住居用途でなく事業用途にすると入居層が広がる
家賃設定のコツ：下げるだけが答えではない
空室対策で真っ先に思いつくのが「家賃を下げる」ことですが、一度下げた家賃は上げにくく、長期的な収益に影響します。家賃を下げる前に、以下の家賃を維持したまま付加価値を上げる方法を検討しましょう。
家賃据え置きで競争力を上げる方法
- フリーレント（入居後1〜2ヶ月無料）を提供する：月の家賃は変えず入居のハードルを下げる
- 礼金をゼロにする：初期費用の重さが入居の決断を遅らせている場合がある
- 家電・家具付き物件にする：単身者・転勤族に需要が高い
- インターネット・水道料金込みにする：管理が楽な点をアピールできる
家賃を見直す場合の適正値の調べ方
家賃の適正水準を調べるには、以下の方法が有効です。
- SUUMOなど主要ポータルで同エリア・同間取り・同築年帯の募集家賃を10件以上確認
- 管理会社や地元の仲介会社に「近隣の成約家賃」を教えてもらう（ポータル掲載額と成約額は異なることが多い）
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で過去の成約データを確認
相場より5〜10%高い設定になっている場合は、段階的に見直す（まず5,000円値下げして様子を見る）のが現実的なアプローチです。
空室期間別の対応フロー
空室になってからの経過期間に応じて、対策の優先順位を変えましょう。
- 空室1〜2ヶ月：写真・掲載情報の見直し、管理会社への状況確認
- 空室3ヶ月：ADアップ、フリーレント・礼金ゼロの導入
- 空室6ヶ月：家賃の5〜10%見直し、入居条件の緩和、設備投資の検討
- 空室1年以上：管理会社の変更、大規模リフォーム、用途変更の検討
まとめ：空室は「放置」が最大の損失
空室が続くと毎月の損失が積み重なるだけでなく、物件の資産価値にも影響します。早めに手を打つことが、長期的な収益を守る最善策です。
今回ご紹介した10の対策をすべて一度に実施する必要はありません。コストが低く即効性が高いもの（家賃・掲載情報・AD）から優先的に取り組むことをおすすめします。
コアラ不動産合同会社では、岡山エリアのアパート・収益物件の空室対策・賃貸管理に関するご相談を承っています。「どの対策から手をつければいいか分からない」という方もぜひお気軽にお問い合わせください。
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