「不動産投資を始めたいが、実際いくらかかるのか全体像がつかめない」——そんな声をよくいただきます。本記事では、岡山で収益物件を購入・保有・売却するまでにかかる費用をすべて網羅して解説します。
見落としがちな隠れコストも含めて整理しましたので、物件購入の判断材料にお役立てください。
費用の全体像：3つのフェーズで考える
不動産投資にかかる費用は大きく3つのフェーズに分けられます。
- ① 購入時の初期費用：物件取得にかかる一度きりのコスト
- ② 保有中の維持費：毎年・毎月発生するランニングコスト
- ③ 売却時のコスト：手放すときにかかる費用と税金
それぞれ順番に詳しく解説します。
① 購入時の初期費用
物件価格に加えて、購入時は物件価格の約7〜10%の諸費用が発生します。1,000万円の物件なら70〜100万円、5,000万円なら350〜500万円が別途必要です。
仲介手数料
不動産会社を通じて物件を購入した場合に発生します。
上限：売買代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
- 1,000万円の物件：約36.3万円
- 3,000万円の物件：約105.6万円
- 5,000万円の物件：約171.6万円
売主が不動産会社の場合（業者直売）は仲介手数料がゼロのケースもあります。
不動産取得税
購入後3〜6ヶ月後に納付通知が届く地方税です。
税額：固定資産税評価額 × 4%（住宅は3%に軽減措置あり）
固定資産税評価額は通常、売買価格の50〜70%程度です。1,500万円で購入した物件の評価額が900万円なら、不動産取得税は約27〜36万円になります。
登録免許税
所有権移転登記・抵当権設定登記に必要な国税です。
- 所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2%（土地は1.5%、特例あり）
- 抵当権設定登記：融資額 × 0.4%
司法書士費用
登記手続きを代行する司法書士への報酬です。物件の規模・融資の有無によって変わりますが、一般的に8〜20万円程度です。
印紙税
売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付する国税です。
- 1,000万円超〜5,000万円以下：2万円
- 5,000万円超〜1億円以下：6万円（2027年3月まで軽減税率あり）
融資関連費用
金融機関からローンを借りる際に発生します。
- 融資事務手数料：融資額の1〜3%、または定額（3〜10万円）
- ローン保証料：融資額の1〜2%（保証料ゼロで金利が高くなるタイプもある）
- 団体信用生命保険料：金利に含まれるケースが多い
火災保険・地震保険
物件取得時に加入が必要です（融資の条件になることが多い）。
- 木造アパート（6室・築10年）：年間5〜15万円程度
- RC造マンション（10室）：年間10〜25万円程度
初期費用の合計目安
| 費用項目 |
3,000万円物件の目安 |
| 仲介手数料 |
約105万円 |
| 不動産取得税 |
約30〜50万円 |
| 登録免許税＋司法書士 |
約30〜50万円 |
| 印紙税 |
約2万円 |
| 融資関連費用 |
約30〜60万円 |
| 火災・地震保険（初年度） |
約10〜20万円 |
| 合計目安 |
約207〜287万円（物件価格の7〜10%） |
② 保有中の維持費（ランニングコスト）
物件を保有している間、毎年・毎月継続してかかるコストです。年間家賃収入の20〜35%がランニングコストになると覚えておきましょう。
管理委託費
賃貸管理会社に入居者募集・家賃回収・クレーム対応などを委託する費用です。
相場：家賃収入の5〜10%（岡山市内は5〜7%が多い）
月収20万円の物件なら月1〜2万円、年間12〜24万円になります。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点の所有者に課税される地方税です。
- 固定資産税：固定資産税評価額 × 1.4%
- 都市計画税：固定資産税評価額 × 0.3%（岡山市内の市街化区域）
評価額1,500万円の物件なら年間約25万円前後になります。
修繕費・原状回復費
建物の維持・入居者退去時の原状回復にかかるコストです。
- 小修繕（エアコン故障・水漏れ等）：年間5〜15万円
- 退去時原状回復：1室あたり5〜20万円（敷金で賄えない部分）
- 外壁塗装・屋根防水（大規模修繕）：10〜15年ごとに100〜300万円
修繕費は年間家賃収入の10〜15%を積み立てるのが基本です。
入居者募集費用（広告料・AD）
退去が出るたびに発生する入居付けのコストです。
- 広告料（AD）：仲介会社に支払う報酬。家賃の1〜3ヶ月分が相場
- 募集チラシ・ポータルサイト掲載料：管理会社が含めているケースも多い
ローン返済額
融資を活用している場合、毎月の元本＋利息返済が最大のランニングコストになります。
例：2,400万円・金利2%・25年返済 → 月約10.2万円・年間約122万円
その他の維持費
- 電気代（共用部照明）：月3,000〜1万円程度
- 損害保険料（年払い）：年間5〜25万円
- 管理組合費・修繕積立金（区分マンションの場合）：月1〜5万円
- 確定申告費用：税理士に依頼する場合、年間5〜15万円
③ 売却時にかかる費用と税金
収益物件を手放すときにも様々なコストが発生します。詳しくは岡山で収益物件を売却するタイミングと成功のポイントもご参照ください。
仲介手数料（売却時）
購入時と同様、売却代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税が上限です。
印紙税（売買契約書）
購入時と同様に必要です。
抵当権抹消登記費用
ローンが残っている場合に必要。司法書士費用含め2〜5万円程度。
譲渡所得税・住民税
売却で利益が出た場合に課税されます。所有期間により税率が大きく異なります。
- 短期譲渡（5年以下）：約39.6%
- 長期譲渡（5年超）：約20.3%
詳しくは岡山の収益物件オーナーが知るべき税金と節税対策をご覧ください。
費用を抑える5つのポイント
- 仲介手数料の値引き交渉：法律上の上限は定められているが、交渉次第で減額可能
- 融資条件の複数比較：金融機関を3〜5行比較し、事務手数料・金利を最適化する
- 管理会社の相見積もり：管理委託費は交渉で1〜2%下げられるケースがある
- 修繕積立の計画的実施：緊急修繕は割高になるため、計画的に積み立てる
- 5年超保有して売却：譲渡所得税率が約半分になる
まとめ：費用を把握してから投資判断を
不動産投資の収益性は「家賃収入 − すべてのコスト」で決まります。表面利回りだけを見て購入を決めると、実際の手取りが想定を大きく下回る可能性があります。
コアラ不動産合同会社では、岡山エリアの収益物件について費用シミュレーション・収支計算・物件選びのご相談を承っています。「本当に利益が出るか数字で確認したい」という方もお気軽にご相談ください。
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