空室が1ヶ月続くだけで家賃1ヶ月分の損失です。入居者募集を強化して空室期間を短くすることは、収益物件の収益性を大きく左右します。岡山での入居者募集の実践的な方法を解説します。
空室を早く埋めるための7つの施策
① ポータルサイトの掲載を最適化する
SUUMO・HOME’S・at homeなどのポータルサイトは入居者が最初に見る場所です。
- 写真は10枚以上掲載（明るく広角で撮影）
- 間取り図は最新のものを使用
- 周辺環境（スーパー・コンビニ・駅までの時間）を具体的に記載
② 写真の質を上げる
スマホ撮影でもOKですが、「広角」「明るい日中」「きれいに片づけた状態」で撮影するのが鉄則です。暗い写真・散らかった写真は即離脱の原因です。
③ 家賃設定を見直す
2ヶ月以上空室が続く場合は、周辺相場と比較して家賃が高すぎないか確認してください。1,000〜3,000円の値下げで決まるケースは多いです。
④ 初期費用を下げる
礼金ゼロ・フリーレント1ヶ月などの条件変更は、家賃を下げるより効果的なことがあります。入居者は「月々の家賃」より「引っ越し時の総額」で判断する傾向があります。
⑤ 設備の改善
費用対効果の高い改善は以下の3つです。
- インターネット無料化（初期5〜15万円、最も効果が高い）
- 温水洗浄便座の設置（1〜3万円）
- 照明のLED化（数千円〜1万円）
⑥ 内見対応のスピードを上げる
問い合わせから内見まで24時間以内に対応するのが理想です。管理会社に「即日案内可能」の体制を依頼してください。
⑦ 複数の不動産会社に募集を依頼する
管理会社1社だけでなく、岡山市内の仲介会社3〜5社に入居者募集を依頼すると間口が広がります。AD（広告料）を1ヶ月分つけると仲介会社のモチベーションが上がります。
岡山の繁忙期と閑散期
| 時期 | 需要 | 対策 |
|---|---|---|
| 1〜3月 | 最も多い（転勤・入学） | この時期に決まらないと長期空室リスク |
| 4〜6月 | やや落ち着く | 家賃調整・条件変更を検討 |
| 7〜8月 | 最も少ない | フリーレント等の条件改善で勝負 |
| 9〜10月 | やや増える（転勤） | 異動シーズンに合わせて募集強化 |
岡山の収益物件の空室対策については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. AD（広告料）はいくらが適切ですか？
A. 岡山では家賃1ヶ月分が一般的です。閑散期（7〜8月）は1.5〜2ヶ月分にすると仲介会社が積極的に紹介してくれます。
Q. ペット可にすると空室が埋まりますか？
A. ペット可物件は競合が少ないため、差別化効果が高いです。敷金を1〜2ヶ月追加して原状回復リスクをカバーしてください。
Q. 空室が半年以上続いています。どうすればいいですか？
A. 家賃・設備・写真・仲介会社のすべてを見直す必要があります。コアラ不動産にご相談いただければ、物件の現状分析から改善策をご提案します。
