収益物件の管理会社の選び方｜失敗しない5つのポイント

「良い物件を買ったのに、管理会社が悪くて空室が続いている」——これは不動産投資でよく聞く失敗談のひとつです。収益物件は買った後の管理が非常に重要です。今回は管理会社を選ぶ際の5つのポイントをご紹介します。

管理会社の主な業務

管理会社に委託できる主な業務は以下のとおりです。

• 入居者募集（客付け）：空室が出たときに入居者を探す
• 賃料の集金・送金：毎月の家賃を回収してオーナーに送金
• 入居者対応：クレーム・設備トラブルの一次対応
• 退去立会・原状回復：退去時の部屋の状態確認と修繕手配
• 建物の定期点検：外壁・設備などの定期チェック

管理委託費用は一般的に月額家賃の3〜5%（岡山の相場）です。この費用でこれだけの業務を代行してもらえるため、遠方に住むオーナーや本業が忙しい方には欠かせないサービスです。

管理会社を選ぶ5つのポイント

①地元に強い会社を選ぶ

管理会社は全国展開の大手より、地元に根ざした会社の方が入居者を集めやすいケースがあります。地元の不動産会社や賃貸仲介会社とのネットワークが広いほど、空室時の客付けが速くなります。

物件があるエリアで実績が豊富な管理会社を選ぶことが基本です。

②空室時の募集活動を具体的に確認する

「空室になったらどうやって入居者を探しますか？」と直接聞いてみてください。具体的に答えられる管理会社は信頼できます。

• どの賃貸ポータルサイトに掲載するか
• 写真撮影・物件紹介の方法
• 家賃設定の見直し提案をしてくれるか

「募集をかけます」と曖昧な返答しかない会社は要注意です。

③入居審査の基準を持っているか確認する

家賃滞納リスクを下げるには、入居審査がしっかりしていることが重要です。保証会社の利用・収入審査・身元確認など、審査基準が明確な管理会社を選びましょう。

④報告・連絡がこまめかどうか

管理会社の質は、日々のコミュニケーションに表れます。問い合わせへの返信が速いか、月次の収支報告書が届くか、トラブル発生時に迅速に連絡が来るかを確認してください。

管理を委託した後に連絡が取れなくなる会社は、問題が起きたときに対応が遅れます。

⑤管理費用と契約内容を詳しく確認する

管理費（月額家賃の3〜5%）以外にかかる費用を確認してください。

• 入居者募集時の広告費（AD）：家賃1〜2ヵ月分が相場
• 退去立会費：別途請求される場合がある
• 更新手数料：入居者が更新するたびに発生する場合がある

契約書に明記されていない費用が後から発生しないか、事前に確認することが大切です。

まとめ

• 管理会社は「地元に強い」「客付けの説明が具体的」な会社を選ぶ
• 入居審査の基準が明確かどうか確認する
• 日々の報告・連絡がこまめかどうかも重要な判断基準
• 管理費以外の費用も事前にすべて確認する
• 購入前に管理会社を決めておくことが理想的

岡山エリアの管理会社選びについてもコアラ不動産からご紹介・アドバイスできます。お気軽にご相談ください。

よくある質問

Q. 岡山の収益物件で空室を防ぐために最も効果的な対策は何ですか？

A. 適正家賃の設定と物件の競争力維持が最重要です。岡山では駐車場の有無・設備の新しさ（エアコン・追い焚き・独立洗面台など）が入居決定に大きく影響します。また管理会社の客付け力も重要なため、信頼できる管理会社の選定も欠かせません。

Q. 岡山の賃貸物件で家賃を下げずに空室を埋める方法はありますか？

A. フリーレント（最初の1〜2ヶ月無料）の提供・設備のグレードアップ（エアコン交換・浴室換気乾燥機追加など）・初期費用の軽減（敷金礼金ゼロ）などが有効です。家賃を下げる前に条件の工夫で差別化することをお勧めします。

Q. 管理会社に委託するメリットは何ですか？

A. 入居者募集・家賃回収・クレーム対応・修繕手配をすべて代行してもらえます。オーナーが直接対応する手間が省け、トラブル対応も管理会社がクッションになるため感情的なこじれを防げます。費用は家賃の3〜5%程度が一般的です。

岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。