不動産投資の失敗事例｜初心者がやりがちな3つのミスと対策

不動産投資に興味を持って行動することはとても大切です。しかし「知らなかった」「確認しなかった」という理由で、防げたはずの失敗をしてしまう方も少なくありません。今回は初心者がやりがちな3つのミスと、その対策をご紹介します。

失敗事例①　利回りだけで物件を選んだ

「利回り10%！」の落とし穴

「利回りが高ければいい物件」と思っていませんか？実は利回りが高い物件には、それなりの理由があります。

• 駅から遠く、入居者が集まりにくいエリア
• 築年数が古く、修繕費が多くかかる
• 現在の家賃が相場より高く、退去後に下がる可能性がある
• 空室が多く、実際の収入が少ない

表面利回りだけを見て飛びつき、実際に運営してみると修繕費・空室で赤字続きというケースは珍しくありません。

対策：実質利回りで判断する

（年間家賃収入 − 管理費・固定資産税・修繕費などの年間経費）÷ 物件価格 × 100 = 実質利回り

岡山市内の収益物件では、実質利回り5〜7%程度が現実的な目安です。これより大幅に高い物件は、なぜ高いのかを必ず確認してください。

失敗事例②　修繕費を見込んでいなかった

「購入したら終わり」ではない

収益物件は購入後も継続的に費用がかかります。多くの初心者が見落とすのが修繕費です。

• 外壁・屋根の塗装：100〜300万円（10〜15年ごと）
• 給排水設備の交換：数十万〜100万円以上
• 退去ごとの室内リフォーム：30〜80万円
• エアコン・給湯器の交換：10〜30万円

「家賃収入がそのまま利益」と思っていると、修繕費が発生したときにキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

対策：修繕費積立を収支計画に入れる

月額家賃の5〜10%を修繕費として積み立てることを計画に入れてください。購入前に建物の修繕履歴を確認し、近い将来に大規模修繕が必要かどうかもチェックしましょう。

失敗事例③　焦って購入した

「今すぐ買わないと損」は危険なサイン

不動産会社の営業から「今がチャンスです」「すぐに売れてしまいます」と言われ、十分な検討なく購入してしまうケースがあります。

不動産投資は数千万円の大きな買い物です。焦りは判断力を鈍らせます。良い物件はタイミングを見極めて待てば必ず出てきます。

対策：自分で収支シミュレーションを行う

購入前に必ず自分で収支シミュレーションを行ってください。家賃収入・ローン返済・管理費・修繕費・税金を計算し、月々のキャッシュフローがプラスになるかを確認します。

信頼できる不動産会社であれば、収支シミュレーションを一緒に作ってくれます。「シミュレーションを見せてくれない」会社とは取引しない方が賢明です。

まとめ

• 利回りだけで判断せず、実質利回りで計算する
• 修繕費を収支計画に必ず組み込む
• 焦って購入しない。自分で収支シミュレーションを確認する
• 不明点はすぐに専門家に相談する
• 信頼できる不動産会社・管理会社と長く付き合う関係を築く

「失敗したくない」という気持ちがあるなら、まず相談することが一番の対策です。コアラ不動産では初めての収益物件購入を丁寧にサポートしています。お気軽にご連絡ください。

よくある質問

Q. 岡山で収益物件投資を始めるにはいくら必要ですか？

A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

Q. 岡山で収益物件を探す際、何から始めればいいですか？

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。