不動産投資の確定申告｜初心者がやるべき5つのこと

収益物件を購入したら、毎年確定申告が必要になります。「確定申告って難しそう」と感じている方も多いですが、基本を押さえれば決して難しくありません。今回は不動産投資の確定申告で初心者がやるべき5つのことをご紹介します。

なぜ確定申告が必要なのか

収益物件から得られる家賃収入は「不動産所得」として課税対象になります。会社員であっても、不動産所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。申告を怠ると、後から加算税・延滞税が課されるケースもあります。

初心者がやるべき5つのこと

①収入と経費をすべて記録する

家賃収入だけでなく、経費も正確に把握することが大切です。経費として認められる主なものは以下のとおりです。

• 管理委託費（管理会社への支払い）
• 固定資産税・都市計画税
• ローン利息（元金は経費にならない）
• 修繕費・リフォーム費用
• 減価償却費（建物部分）
• 火災保険・地震保険料

領収書・振込明細は必ず保管してください。電子データでも可です。

②青色申告を選ぶ

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があります。不動産所得がある方は青色申告を選ぶことを強くお勧めします。青色申告特別控除（最大65万円）が使えるため、節税効果が大きくなります。事前に税務署への届出が必要なので、物件購入後すぐに手続きをしてください。

③減価償却の計算を正確に行う

建物部分の取得費用は耐用年数に応じて毎年経費計上できます（減価償却）。土地と建物の按分（あんぶん）を正確に計算し、毎年同じ方法で処理することが重要です。初年度の計算を間違えると、以降もずっとズレが生じるため、最初から税理士に確認することを推奨します。

④給与所得と損益通算する

不動産所得が赤字（経費＞収入）の場合、給与所得から差し引くことができます（損益通算）。これにより所得税・住民税が減少します。ただし、土地取得のためのローン利息は損益通算できないなど細かいルールがあります。

⑤税理士に相談する

不動産所得の申告は、給与所得だけの申告より複雑です。初年度は税理士に依頼し、正しい処理方法を学ぶことが、長期的に見て最もコストパフォーマンスが高い選択です。費用は年間5〜15万円程度が目安です。

まとめ

• 不動産所得が年20万円超で確定申告が必要
• 収入と経費をすべて記録・領収書を保管する
• 青色申告を選び最大65万円の控除を活用する
• 減価償却の計算は初年度から正確に行う
• 初年度は税理士に依頼することを推奨

確定申告の準備・税理士のご紹介についても、コアラ不動産にご相談いただければサポートします。お気軽にどうぞ。

よくある質問

Q. 岡山で収益物件投資を始めるにはいくら必要ですか？

A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

Q. 岡山で収益物件を探す際、何から始めればいいですか？

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。