岡山でマイホームを売ったときの税金｜3,000万円控除と所有期間で変わる税率

岡山でご自宅を売ろうと考えたとき、多くの方が最初に気にされるのが税金です。「売った利益にどれくらい持っていかれるのか」がわからないと、住み替えの資金計画も立てられません。

結論から申し上げると、マイホームの売却では、税金がかからないケースがかなり多いです。ただし条件があり、知らないまま売って損をする方もいます。この記事では、岡山市南区の不動産会社として実際にご相談を受けている立場から、押さえておくべき点を整理します。

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マイホームを売ったときの税金の基本

自宅を売って利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税がかかります。計算式はこうです。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

取得費とは何か

買ったときの価格に、購入時の仲介手数料や登記費用などを足したものです。建物部分は年数に応じて価値が目減りするため、減価償却した後の金額になります。

ここで大事なのが、購入時の売買契約書が残っているかどうかです。契約書がないと、取得費は売却価格のわずか5%として計算されます。3,000万円で売るなら150万円です。実際は2,000万円で買っていたとしても、証明できなければ1,850万円分の取得費が消えます。

「もう捨てた」とおっしゃる方でも、権利証や登記識別情報と同じ封筒に入っていることが少なくありません。売却を考え始めたら、まず探してみてください。

譲渡費用とは何か

売るためにかかった費用です。仲介手数料、印紙代、測量費、建物を取り壊した場合の解体費などが含まれます。引っ越し費用や、売却前のハウスクリーニング代は原則として含まれません。

3,000万円の特別控除が使えるかどうかが分かれ目

自宅を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といいます。

使うための主な条件

自分が住んでいた家（またはその敷地）を売ること
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
買主が親子・夫婦など特別な関係にないこと

注目していただきたいのは、所有期間の条件がないことです。買って2年の家でも、住んでいた家であれば使えます。

期限には注意してください

すでに引っ越されている場合、期限が動き始めています。たとえば2024年5月に引っ越したなら、2027年12月31日が期限です。

岡山市内でも、転勤や施設入居で家を空けたまま数年が経ち、気づいたときには期限が近づいていた、というご相談をいただきます。空き家にしてから売るまでの期間は、想像より短く感じられるものです。

所有期間で税率が3段階に変わります

控除を引いた後もなお利益が残る場合、税率は所有期間によって変わります。

所有期間	税率	区分
5年以下	39.63%	短期譲渡所得
5年超10年以下	20.315%	長期譲渡所得
10年超	14.21%	軽減税率の特例（6,000万円以下の部分）

短期と長期では、税率がほぼ倍違います。売却益が1,400万円だとすると、所有4年なら約555万円、所有6年なら約284万円。その差は約271万円です。

数え方を間違える方が多いところです

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。取得日からちょうど5年、ではありません。

2021年3月に購入した家を2026年4月に売る場合、実際の所有期間は5年1か月ですが、2026年1月1日時点では4年10か月です。したがって「5年以下」の扱いになり、税率は39.63%になります。

もし翌年の2027年に売れば20.315%です。数か月待つだけで税額が半分になることがあるので、売り出す時期は慎重に決めてください。

所有10年を超えると、さらに下がります

所有期間が10年を超えている場合、軽減税率の特例が使えます。課税される譲渡所得のうち6,000万円以下の部分が14.21%になります。

この特例は3,000万円控除と併用できます。長く住んだ家ほど有利になる仕組みです。

住宅ローン控除との関係にご注意ください

買い換えを予定されている方は、ここが重要です。

3,000万円控除と、新居の住宅ローン控除は併用できません。どちらか一方を選ぶことになります。

売却益が小さい場合は、3,000万円控除を使わずに住宅ローン控除を選んだほうが、トータルで得になることがあります。逆に売却益が大きければ3,000万円控除が有利です。

どちらが得かは、売却益の額と新居のローン残高で変わります。売り出す前に試算しておくことをおすすめします。

まとめ

自宅の売却では3,000万円特別控除が使え、多くの場合は税金がかからない
ただし住まなくなってから3年を経過する年の12月31日が期限
所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定する。数か月の差で税率が倍変わる
所有10年超なら軽減税率（14.21%）も併用できる
購入時の売買契約書がないと、取得費が売却価格の5%になり大幅に不利
買い換える場合、住宅ローン控除との併用はできない

税金の話は複雑に見えますが、判断に必要な材料はそれほど多くありません。売却価格・取得費・所有期間・引っ越した時期、この4つがわかれば、おおよその手取りは計算できます。

ご自宅を売ったときの手取りを計算できます
3,000万円控除が使えるかを5つの質問で判定し、所有期間に応じた税額と手取りを表示します。「あと何年待つと得か」も出ます。登録は不要です。
マイホーム売却の税金ツールを使う

相続した空き家の場合は、別の特例になります
亡くなった方が住んでいた家を相続して売る場合は「被相続人の居住用財産の3,000万円控除」という別の制度です。条件も期限も違います。
相続した空き家の判断ツールを見る

岡山市・倉敷市でご自宅の売却をお考えの方、まずはいくらで売れるかを一緒に確認しませんか。近隣の実際の取引データをお見せしながらご説明します。査定だけでも構いません。

※ この記事は一般的な制度の説明です。実際の税額は他の所得や控除の状況で変わります。申告にあたっては税理士または税務署にご確認ください。

よくある質問

Q. 自宅を売って利益が出たら、必ず税金がかかりますか？

A. かからない場合が多いです。マイホームを売ったときは譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例があり、利益がその範囲に収まれば税額はゼロになります。岡山市内の一般的な戸建てでは、売却益が3,000万円を超えることはまれです。ただし特例を使うには確定申告が必要で、申告しなければ適用されません。

Q. 所有期間はいつから数えますか？

A. 売却した年の1月1日時点で判定します。取得日からちょうど5年ではありません。たとえば2021年3月に買った家を2026年4月に売る場合、実際は5年1か月ですが、2026年1月1日時点では4年10か月なので「5年以下」の扱いになり、税率は39.63%です。翌年まで待てば20.315%に下がります。