岡山で不動産投資を続ける人の年間スケジュール｜月別にやること

収益物件のオーナー業は、1年を通して同じことをしているわけではありません。動くべき時期と、準備に充てる時期があります。

この記事では、岡山で収益物件を運営する方に向けて、年間の流れを月別に整理します。この流れが頭に入っていると、管理会社からの連絡にも判断が早くなります。

1〜3月：最も重要な時期

賃貸の繁忙期です。1年の稼働率がここで決まると言っても大げさではありません。

なぜこの時期なのか

進学、就職、転勤が3〜4月に集中するため、その準備として1〜3月に部屋探しが行われます。この期間に決まらなかった空室は、次の動きが出る秋まで空いたままになりやすいのが実情です。

この時期にやること

• 空室の募集状況を週単位で確認する
• 内見が入っているか、決まらない理由は何かを管理会社に確認
• 決まらない場合、2月中に条件を見直す（家賃・初期費用・フリーレント）
• 退去の連絡が入ったら、すぐに原状回復を手配して次の募集につなげる

3月に入ってからの条件変更では手遅れになることがあります。2月中旬が判断の目安です。

確定申告（2/16〜3/15）

前年の収支をまとめて申告します。必要なものは次のとおりです。

• 家賃収入の集計（管理会社の年間報告書）
• 経費の領収書（修繕費・管理費・保険料・交通費など）
• ローンの年末残高証明書と返済予定表
• 固定資産税の納税通知書
• 減価償却の計算

1月中に資料を揃えておくと、申告期間に慌てずに済みます。

4〜5月：精算と点検の時期

固定資産税の納税通知が届く

毎年4〜5月に市町村から届きます。一括か年4回の分割かを選べます。金額を確認し、前年から変わっていないかを見てください。大きく変わっている場合は評価替えの年か、何らかの変更があった可能性があります。

入退去の精算を確認

繁忙期の入退去が一段落します。敷金の精算内容、原状回復の費用負担が適切だったかを確認しておいてください。

建物の点検

梅雨に入る前に、雨に関わる箇所を見ておきます。

• 雨樋の詰まり（落ち葉や土）
• 屋根の瓦のずれ
• 外壁のひび、コーキングの切れ
• 排水溝の詰まり

梅雨前の点検は、費用対効果が最も高い作業です。雨漏りは、始まってから直すと下地から傷んでいて工事が大きくなります。

6〜9月：修繕と改善の時期

入退去が少ない閑散期です。工事の調整がしやすく、入居者への影響も小さくなります。

この時期に向いている作業

• 外壁塗装・屋上防水（ただし梅雨と台風は避ける）
• 共用部の照明のLED化
• 設備の更新（給湯器・エアコンの計画的な交換）
• 駐車場のライン引き直し、草刈り
• 宅配ボックスの設置など、募集力を上げる投資

台風への備え

岡山は比較的災害が少ない地域とされますが、台風の影響を受けないわけではありません。8〜9月は次を確認しておいてください。

• 飛びやすいものが敷地に置かれていないか
• 雨樋・アンテナ・フェンスの固定状態
• 火災保険の風災補償の内容

台風の後は、被害がないかを早めに確認します。保険の請求には期限があり、被害から3年で時効になります。

夏はエアコンの故障が集中する

7〜8月はエアコンの修理依頼が増え、業者の手配に時間がかかります。古い機器は閑散期のうちに計画的に交換しておくほうが、結果的に安く済みます。

10〜12月：翌年の準備

次の繁忙期に向けて仕込む時期です。ここでの準備が1〜3月の結果を決めます。

翌年の空室予定を把握する

契約の更新時期を確認し、退去の可能性がある部屋を洗い出します。特に3月末で契約が切れる部屋は、繁忙期の募集に間に合うよう準備しておきます。

募集条件を決める

管理会社と相談し、翌年の募集条件を12月までに固めます。

• 家賃をいくらに設定するか（周辺相場を確認）
• 初期費用の設定（敷金・礼金・フリーレント）
• 広告料をどうするか
• 設備を追加するか（インターネット無料、宅配ボックスなど）

原状回復・リフォームを済ませる

空室があるなら、繁忙期に入る前に工事を終えておきます。1月に「これから工事します」では、募集開始が遅れて機会を逃します。

火災保険を見直す

更新時期であれば、補償内容を確認します。水災補償が必要か（ハザードマップを再確認）、施設賠償責任保険が付いているかなどです。

確定申告の準備を始める

領収書の整理と収支の集計を12月中に進めておくと、2月が楽になります。

年間を通してやること

毎月

• 管理会社からの月次報告に目を通す（5分で構いません）
• 入出金の確認（家賃の入金漏れ、滞納の有無）
• 変化があれば質問する

年1〜2回

• 現地を自分の目で見る（外壁、共用部、ゴミ置き場、駐車場）
• 周辺の賃貸相場を確認する（自分の物件の家賃が相場から外れていないか）

年1回

• 収支を振り返る（想定と実績の差、その原因）
• ローンの借り換えを検討する余地があるか確認
• 大規模修繕の時期と積立状況を確認
• 出口（売却）の想定を更新する

まとめ

• 1〜3月：繁忙期。空室はこの時期に決める。条件見直しは2月中旬が判断の目安。確定申告も
• 4〜5月：固定資産税の通知。入退去の精算確認。梅雨前の建物点検
• 6〜9月：閑散期。修繕と設備更新に向く。台風への備えと保険の確認
• 10〜12月：翌年の空室予定を把握し、募集条件を12月までに固める。工事も年内に
• 毎月：月次報告に目を通す。年1〜2回は現地を見る

コアラ不動産では、オーナー様に月次の報告をお送りし、季節ごとに必要な対応をご提案しています。県外にお住まいの方の管理も承っていますので、お気軽にご相談ください。

よくある質問

Q. 賃貸の繁忙期はいつですか？

A. 1〜3月です。進学・就職・転勤が集中するため、この時期に物件を探す人が最も多くなります。逆にこの時期を逃すと、次に動きが出るのは秋以降になり、空室期間が長引きます。

Q. 募集条件の見直しはいつまでにすべきですか？

A. 遅くとも12月から1月上旬までです。繁忙期に入ってから条件を変えても、すでに他の物件が候補に上がっています。前年の秋のうちに、翌年の空室予定と募集条件を管理会社と詰めておくのが理想です。

Q. 確定申告はいつまでですか？

A. 毎年2月16日から3月15日までです（曜日により前後します）。前年1月1日から12月31日までの収支をまとめて申告します。青色申告をする場合、帳簿の準備は年間を通して進めておく必要があります。

Q. 修繕はいつやるのがいいですか？

A. 6〜9月の閑散期が向いています。入居者の出入りが少なく、工事の調整がしやすいためです。ただし外壁塗装などは天候の影響を受けるため、梅雨と台風の時期は避けて計画してください。