マイホーム売却の税金ツール｜3,000万円控除と手取りをその場で計算

自宅を売ったとき、利益が出れば税金がかかります。ただし「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を使えば、売却益が3,000万円以内なら税金は0円になります。

さらに所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例も併用できます。税率が20.315%から14.21%へ下がります。

下のツールで、特例が使えるかを判定し、手取り額を計算できます。「あと何年待つと得か」も表示します。

税率は所有期間で3段階に変わります

売却益が1,377万円だった場合、所有3年なら税額は約546万円。所有7年なら約280万円。その差は266万円です。

所有期間の数え方に注意してください

所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定します。取得日からちょうど5年、ではありません。

たとえば2021年3月に購入した家を2026年4月に売る場合、実際には5年1ヶ月ですが、2026年1月1日時点では4年10ヶ月なので「5年以下」の扱いになり、税率は39.63%です。翌年に売れば20.315%になります。

ここを知らずに売って、数百万円多く払ってしまう方がいます。

購入時の契約書は必ず探してください

売買契約書がないと、取得費は売却価格の5%として計算されます。3,500万円で売るなら、取得費はわずか175万円の扱いです。

実際には2,000万円で購入していたとしても、証明できなければ1,825万円分の取得費が消えます。税額にすると約370万円の差です。

権利証や登記識別情報と一緒に保管されていることが多いです。「もう捨てた」とおっしゃる方でも、一度探してみる価値があります。

こんな場合はご相談ください

• 買い換えを考えている（住宅ローン控除と3,000万円控除は併用できません。どちらが得か比較が必要です）
• 売却で損が出そう（給与所得と相殺できる特例があります。税金が戻る可能性があります）
• すでに引っ越している（住まなくなってから3年を経過する年の12月31日が期限です）
• 共有名義になっている（持分ごとに3,000万円控除が使えるため、二人なら最大6,000万円です）

岡山市・倉敷市で自宅の売却をお考えの方へ

コアラ不動産合同会社は岡山市南区妹尾の不動産会社です。ご自宅の売却について、次のことを承ります。

• いくらで売れるかの査定（近隣の実際の取引データをお見せします）
• 売り出し価格の設定（近隣で売れ残っている物件の価格と期間も踏まえます）
• 税理士との連携
• 売却のタイミングの相談（あと数ヶ月待つだけで税額が下がる場合があります）

「まだ売ると決めていない」段階で構いません。査定だけでも承ります。数字を見てから考えたい、という方こそご相談ください。

※ このツールは概算を出すためのものです。実際の税額は他の所得や控除の状況で変わります。申告にあたっては必ず税理士または税務署にご確認ください。

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