岡山で家を売る流れ｜査定から引き渡しまでに何が起きるか

家を売るのは、多くの方にとって人生で一度か二度のことです。「何から始めればいいのか」「どれくらい時間がかかるのか」がわからないまま、不安を抱えたままご相談に来られる方が少なくありません。

この記事では、岡山で家を売るときの流れを5つの段階に分けて、それぞれ何が起き、何日くらいかかり、何を準備すればよいのかを順に説明します。

全体の期間は3〜6か月が目安です

岡山市内の戸建てで、売ると決めてからお金が入るまで、平均して3〜6か月かかります。内訳はこうです。

段階	期間の目安
① 査定	3日〜1週間
② 媒介契約	1日
③ 売却活動	2〜4か月
④ 売買契約	1日
⑤ 決済・引き渡し	契約から1〜2か月

一番読めないのが③の売却活動です。ここが1か月で決まることもあれば、半年かかることもあります。

① 査定（3日〜1週間）

まず、いくらで売れそうかを調べます。査定には2種類あります。

机上査定と訪問査定

机上査定は、住所・面積・築年数などの情報だけで概算を出すものです。数日で結果が出ます。「だいたいの金額を知りたい」という段階ならこれで十分です。

訪問査定は、実際に家を見て出す査定です。日当たり、傾き、水回りの状態、隣地との境界などを確認します。売り出す価格を決めるなら、こちらが必要です。

査定額は「売れる価格」ではありません

ここを誤解される方が多いところです。査定額は過去の取引データから計算した理論値であり、その金額で売れることを保証するものではありません。

私たちが査定をお出しするときは、過去のデータに加えて「いま近所でいくらの物件が、何か月売れ残っているか」も必ずお見せしています。売れ残りの価格と期間は、過去の成約データより正直に市場を映します。

② 媒介契約（1日）

売却を依頼する不動産会社を決め、契約を結びます。3つの種類があります。

種類	複数社に依頼	自分で買主を見つける	報告義務
一般媒介	できる	できる	なし
専任媒介	できない	できる	2週に1回以上
専属専任媒介	できない	できない	1週に1回以上

「複数社に頼んだほうが早く売れるのでは」と思われがちですが、必ずしもそうではありません。一般媒介では各社の力の入れ方が分散しやすく、広告費をかけてもらえないことがあります。

岡山のように取引件数がそれほど多くない地域では、1社に任せて責任を持って動いてもらうほうが、結果的に早いことが多いです。

③ 売却活動（2〜4か月）

広告を出し、買主を探す期間です。ここが一番長く、一番差が出ます。

何をするのか

• 不動産ポータルサイト（アットホーム、SUUMOなど）への掲載
• レインズ（不動産業者間のデータベース）への登録
• 自社サイト・チラシ・店頭での紹介
• 問い合わせ対応と内見の案内

写真の枚数で反響が変わります

実務で強く感じているのが、掲載写真の重要性です。外観1枚と間取り図だけの物件と、室内を10枚以上載せた物件では、閲覧数が大きく違います。

ポータルサイトでは写真の枚数が表示順にも影響します。そして買主は、室内写真がない物件を「見せられない事情があるのでは」と受け取ります。空き家であれば、撮影のご協力をお願いしています。

反響がないときは、原因を切り分けます

1か月ほど様子を見て動きがなければ、原因を3つに分けて考えます。

• 閲覧数が少ない … 掲載媒体か、写真か、価格帯の設定に問題がある
• 閲覧はあるが問い合わせがない … 価格が市場とずれている
• 内見はあるが決まらない … 建物の状態か、周辺環境の説明が足りていない

やみくもに値下げしても解決しません。数字を見てから手を打ちます。

④ 売買契約（1日）

買主が決まったら、契約を結びます。この日に手付金を受け取ります。相場は売買代金の5〜10%です。

この日までに用意するもの

• 権利証（登記識別情報通知）
• 実印と印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 本人確認書類
• 固定資産税の納税通知書
• 建築確認済証・検査済証（あれば）
• 測量図・境界確認書（あれば）

権利証が見つからない場合も売れます。司法書士による本人確認情報の作成などで対応できますが、費用が5〜10万円ほど追加でかかります。早めにお伝えください。

⑤ 決済・引き渡し（契約から1〜2か月）

残代金を受け取り、鍵を渡します。同時に所有権の移転登記を行います。

契約からここまで1〜2か月空くのは、買主の住宅ローン審査に3〜4週間かかるためです。審査が通らなければ契約は白紙に戻ります（ローン特約）。

この期間に、引っ越しと、家財の片付けを済ませておく必要があります。仏壇や大型家具の処分は時間がかかるため、契約したらすぐ動き出してください。

まとめ

• 売ると決めてからお金が入るまで、岡山では3〜6か月が目安
• 査定額は「売れる価格」ではない。近隣の売れ残り状況も必ず確認する
• 媒介契約は、取引の少ない地域では1社に任せるほうが動きやすい
• 売却活動では写真の枚数が反響を左右する
• 反響がないときは、閲覧数・問い合わせ・内見のどこで止まっているかを切り分ける
• 権利証がなくても売れるが、費用と時間が余分にかかる

岡山市・倉敷市で家の売却をお考えの方、「まだ売ると決めていない」という段階で構いません。相場を知るところから始めましょう。査定だけでも承ります。

よくある質問

Q. 家を売ると決めてから、お金が入るまでどれくらいかかりますか？

A. 岡山市内の戸建てで、平均して3〜6か月が目安です。内訳は査定と媒介契約に1〜2週間、売却活動に2〜4か月、契約から引き渡しまでに1〜2か月です。買主が住宅ローンを使う場合、審査に3〜4週間かかるため、契約後すぐに引き渡せるわけではありません。

Q. 売り出す前にリフォームしたほうがよいですか？

A. 多くの場合、必要ありません。買主は自分の好みで直したいと考えていることが多く、かけた費用がそのまま売値に乗ることはまれです。ただし、水漏れや雨漏りなど生活に支障がある不具合は、直すか、正直に伝えて価格に反映させるかのどちらかにしてください。隠すと引き渡し後に問題になります。

Q. 売れるまで住み続けてもよいですか？

A. 住みながらの売却は可能です。ただし内見のたびに部屋を整える必要があり、生活感が出る分だけ印象は不利になりがちです。一方で空き家にすると固定資産税や管理の手間がかかります。住み替え先が決まっているかどうかで判断が変わるため、ご相談ください。