旧耐震の家は売れる？岡山市南区の実取引89件で見る価格と売り方

「親から受け継いだ家が昭和50年代の建物。古すぎて売れないのでは」

こうしたご相談をよくいただきます。1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震と呼ばれ、いまの耐震基準より前のルールで建てられています。

結論からお伝えすると、旧耐震の家も売れます。ただし、価格の決まり方が新しい家とはまったく違います。岡山市南区の実際の取引データで見てみましょう。

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岡山市南区の実取引を建築年代別に並べました

国土交通省の不動産情報ライブラリから、岡山市南区で2023年〜2025年に取引された木造住宅（土地100〜400㎡）を建築年代別に集計しました。

建築年	件数	価格（中央値）	土地1㎡あたり	更地の相場との比
1980年以前（旧耐震）	89件	1,100万円	62,857円	94%
1982〜1990年	56件	1,250万円	71,919円	108%
1991〜2000年	64件	1,750万円	91,458円	137%
2001〜2010年	36件	2,400万円	119,805円	180%
2011年以降	214件	3,100万円	222,222円	333%

出典：国土交通省不動産情報ライブラリ（不動産取引価格情報）。岡山市南区・2023〜2025年・宅地（土地と建物）・木造・土地面積100〜400㎡。「土地1㎡あたり」は取引価格÷土地面積の中央値。更地の相場は同期間の宅地（土地のみ）184件の中央値66,667円/㎡。1981年築は旧耐震と新耐震が混在するため除外。2026年10月取得。

旧耐震の家は「ほぼ土地の値段」で取引されている

旧耐震の家の取引価格を土地の面積で割ると、1㎡あたり62,857円。更地の相場66,667円の94%です。

つまり建物にはほとんど値段がついておらず、解体費のぶん少し安いという水準です。木造住宅の法定耐用年数（税務上の使用年数の目安）は22年なので、築45年を超える建物が評価されにくいのは自然なことです。

旧耐震の取引件数は意外と多い

89件という件数は、2011年以降の新しい家（214件）に次いで2番目に多い数字です。古い家だから買い手がいない、ということはありません。

ただし価格の幅はとても大きく、100万円台から2,500万円まであります。同じ旧耐震でも、場所と土地の条件で価格が決まるということです。南区の地区ごとの土地相場は岡山市南区26地区の相場にまとめています。

どんな人が旧耐震の家を買うのか

旧耐震の家は、買う人にとって次の制約があります。

住宅ローン控除が使いにくい：原則として1982年1月1日以降に建てられた家が対象。それより前の家は耐震基準に適合する証明書などが必要
住宅ローンの審査が厳しくなりやすい：建物の担保評価がほぼつかない

このため、買い手は主に次のような方になります。

家を建てたい方：古家を解体して新築する（土地として買う）
リフォームして住みたい方：安く買って自分好みに直す
賃貸に出したい投資家：最低限の修繕で貸し出す

当社は収益物件を扱う会社なので、「古い戸建てを安く買って貸したい」という投資家のお客様を多く抱えています。住む人向けに売れにくい家でも、貸す人向けなら話が進むことがあります。

解体してから売るか、そのまま売るか

「古い家は壊してから売ったほうが売れる」と考える方は多いですが、先に解体するのはおすすめしません。

	古家付きで売る	解体して更地で売る
費用	かからない	解体費を先に払う
固定資産税	住宅用地の軽減が続く	軽減が外れ、土地の税金が数倍に
買い手	建てる人・直す人・貸す人	建てる人が中心
見た目	印象が悪いことがある	土地の広さが伝わりやすい