相続登記の義務化｜岡山で空き家を相続した方の期限と手順

2024年4月1日から、相続した不動産の名義変更が義務になりました。

期限は相続を知った日から3年以内です。正当な理由なく過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

岡山市南区の不動産会社として、相続した家や土地のご相談を受けていますが、「名義が親のままだと気づいていなかった」という方が本当に多いです。

この記事では、何をいつまでにやればよいのかを順番にご説明します。

相続登記の義務化とは

不動産を相続した人は、取得を知った日から3年以内に、法務局へ名義変更を申請しなければならなくなりました。

項目	内容
施行日	2024年4月1日
期限	相続を知った日から3年以内
施行前に相続した分	2027年3月31日まで
罰則	正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
申請先	不動産の所在地を管轄する法務局（岡山なら岡山地方法務局）

この制度ができた理由は、所有者が分からない土地が全国で増えすぎたからです。名義が何代も前のままだと、売ることも、貸すことも、行政が使うこともできません。

過料より困るのは、売れなくなることです

10万円以下の過料はたしかに罰則ですが、実務で本当に困るのはそこではありません。

名義が亡くなった方のままだと、売却も賃貸もできません。買主が決まっても、登記が終わるまで引き渡せません。

さらに時間が経つと、相続人が亡くなって次の相続が重なります。最初は兄弟3人の話だったものが、10年後には甥や姪を含めて十数人になります。全員の実印と印鑑証明が必要になり、1人でも反対すれば動かせません。

これが「所有者不明土地」の正体です。早いほど簡単で、遅いほど難しくなります。

空き家を相続したら、この順番で進めます

1. 相続人を確定する
   亡くなった方の戸籍を、出生までさかのぼって集めます。思いがけない相続人が見つかることもあります。
2. 遺産分割の話し合いをする
   誰がどの財産を引き継ぐかを決め、遺産分割協議書にまとめます。まとまらない場合は、次の「相続人申告登記」を使います。
3. 相続登記を申請する
   法務局へ提出します。ここが出発点で、これが終わるまで売ることも貸すこともできません。
4. 家の現況を確認する
   老朽化の程度、境界、残置物、雨漏りの有無。遠方の方は、この確認が一番の負担になります。
5. 売る・貸す・持ち続けるを決める
   税金の期限があるので、ここは早めに判断したほうが有利です。

話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」

2024年4月から始まった制度です。「自分はこの不動産の相続人です」と法務局に申し出ておけば、ひとまず申請義務を果たしたことになります。

遺産分割がまとまった後、あらためて3年以内に正式な登記をします。話し合いが長引きそうな場合の逃げ道として覚えておいてください。

売る・貸す・持ち続ける

選択肢	向いている方	注意点
売る	住む予定がない、遠方にお住まい	税金の特例に期限がある
貸す	立地がよく、改修費をかけられる	改修費と空室リスク
持ち続ける	将来住む予定がある	固定資産税と管理の手間。築年数とともに価値が下がる

どれが得かは、建物の状態・立地・解体費によって変わります。その場で計算できるツールを用意しました。

税金の期限は、登記より短いことがあります

相続した空き家を売るとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

項目	内容
対象	昭和56年5月31日以前に建築された家屋など
期限	相続開始から3年目の年末まで
控除額	最大3,000万円
2024年1月以降の変更点	相続人が3人以上の場合、1人あたり2,000万円に減額
同じく変更点	買主が引渡し後に耐震改修・解体をした場合も対象になった

登記の3年と、税金の3年は起算点が違います。税金のほうが先に来ることが多いので、こちらを基準に動いたほうが安全です。

適用の可否には細かい要件があります。最終的な判断は税務署または税理士にご確認ください。

解体を急がないでください

「古いから壊してから売ろう」と考える方が多いのですが、順番を誤ると損をします。

• 解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年から土地の税額が上がります
• 3,000万円控除には要件があり、解体のタイミングで使えなくなることがあります
• 2024年以降は、買主が引渡し後に解体しても控除が使えます。急いで壊す必要は減りました

固定資産税の仕組みは 岡山の空き家、固定資産税はどう変わる？ に詳しくまとめています。

決めるまでの間も、管理は必要です

方針が決まるまで半年、1年とかかることは珍しくありません。その間も空き家は傷みます。

• 雨漏り、シロアリ、雑草、害虫
• 郵便物の滞留で空き家と分かり、不法投棄や侵入の対象になる
• 管理不全の状態が続くと、固定資産税の優遇が外れる場合があります

遠方にお住まいで月1回の確認が難しい場合は、岡山の空き家管理サービス（月2,200円から）をご利用いただけます。巡回・写真つき報告・簡易清掃を行います。

相続直後にやるべきことは 岡山で実家が空き家になったら｜最初の3か月にやるべきこと にまとめています。

岡山市・倉敷市の支援制度について

岡山市には空き家情報バンクがあり、登録した場合の費用補助などの制度が用意されています。補助の内容と金額は年度ごとに変わるため、必ず市の最新の案内でご確認ください。

当社でも、ご相談の際に現時点で使える制度をお調べしてお伝えします。

どこに相談すればよいか

内容	相談先
相続登記（名義変更）	司法書士・法務局
相続税・譲渡所得税	税理士・税務署
相続人どうしの争い	弁護士
家や土地がいくらで売れるか	不動産会社
売る・貸す・持ち続けるの判断	不動産会社

登記は司法書士、税金は税理士の領域です。当社がお手伝いできるのは、価格と出口の部分です。

「いくらで売れるか」が分からないと、売る・貸す・持ち続けるの判断ができません。まずそこから始めるのが、実は一番の近道です。

相続・空き家のご相談は 岡山の相続・空き家・不要不動産のご相談 のページでも詳しくご案内しています。家を売ること自体が初めての方は 岡山で家を売る｜流れ・費用・税金 もあわせてご覧ください。

まとめ

• 相続登記は2024年4月から義務。期限は相続を知った日から3年以内
• 過去に相続した分は2027年3月31日まで
• 過料より、売れなくなることのほうが困ります
• 話し合いが長引くなら相続人申告登記で義務を果たせます
• 税金の3年のほうが先に来ます。こちらを基準に動いてください
• 解体を急がないでください。税金と順番の問題があります

よくあるご質問

Q. 相続登記をしないとどうなりますか。

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。それ以上に困るのは、名義が亡くなった方のままだと売却も賃貸もできないことです。相続人が亡くなって次の相続が重なると、関係者が十数人に増えて話し合い自体が難しくなります。

Q. 2024年より前に相続した不動産も対象ですか。

対象です。施行前に相続した不動産は、2027年3月31日が期限になります。何十年も前に亡くなった方の名義のままになっている土地や建物も含まれます。

Q. 遺産分割の話し合いがまとまりません。期限に間に合いますか。

相続人申告登記という制度があります。自分が相続人であることを法務局に申し出ておけば、ひとまず申請義務を果たしたことになります。遺産分割がまとまった後、あらためて3年以内に登記します。

Q. 相続登記は自分でできますか。

できます。ただし戸籍を出生までさかのぼって集める必要があり、相続人が多い場合や代が重なっている場合は手間がかかります。司法書士に依頼する方が多いのが実情です。

Q. 相続した空き家を売るとき、3,000万円の特別控除は使えますか。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、いくつかの要件を満たせば使える可能性があります。期限は相続開始から3年目の年末までです。なお2024年1月以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額が1人あたり2,000万円に減額されています。適用の可否は税務署または税理士にご確認ください。

Q. 名義変更の前に、建物を解体してもいいですか。

おすすめしません。解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税額が上がります。また売却時の3,000万円控除には要件があり、順番を誤ると使えなくなることがあります。解体の前に、売却方法と税金を先に確認してください。