収益物件の数字の見方｜表面と実質、積算評価、IRRの計算方法

収益物件の販売図面に大きく書かれている「利回り」は、まだ何も引かれていない数字です。

そこから何を引くのか、最後に何を見て判断するのかを、順番にご説明します。岡山市内で実際に売りに出ていた一棟アパート3件で、計算して比べた結果も載せています。

この記事は、こういう方に向けて書いています。

はじめて一棟物件を検討している
利回りの数字をどこまで信じてよいか分からない
複数の物件を比べたいが、比べ方が分からない
他社から紹介された物件が妥当か、確かめたい

販売図面をお持ちいただければ、この記事と同じ方法で一緒に計算します。当社で取り扱っていない物件でも構いません。

Table of Contents

利回りには2種類あります

販売図面に載っているのは、ほとんどが表面利回りです。

表面利回り＝年間の家賃収入 ÷ 購入価格

例）購入価格 2,400万円／年間家賃 260万円
　　260万円 ÷ 2,400万円＝ 10.8%

ここには、固定資産税も、管理費も、修繕費も、まだ1円も引かれていません。つまり「売上」の段階の数字です。

実際に手元に残る割合を見るのが実質利回りです。

実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の運営費）÷ 購入価格

運営費には何が含まれるか

項目	年間の目安	内容
固定資産税・都市計画税	15万〜35万円	毎年かかります。構造で差が出ます
管理委託料	家賃の5%	入居者対応・家賃集金を任せる場合
修繕積立	家賃の10%	屋根・外壁・給排水。築30年超ならこれ以下にしない
原状回復・募集費用	退去1戸 15万〜30万円	クロス・清掃・仲介手数料・広告料
火災保険・地震保険	5万〜8万円	木造か鉄骨かで変わります
共用部の電気・水道	3万〜6万円	階段の照明、共用の水道
合計	家賃収入の30〜37%	—

目安としてはこうなります。

表面利回り 11%　→　実質利回り 7%前後
表面利回り　8%　→　実質利回り 5%前後

おおよそ3分の2になるとお考えください。運営費の重い物件では、表面利回りの順位が実質で逆転することもあります。

見落とされやすい費用

浄化槽（下水道が来ていない地域）
管理料と法定清掃費で年8万円前後。さらに将来、下水道に接続するときは受益者負担金と宅内工事で50万〜100万円かかります。

プロパンガス（集中方式）
ガス会社が設備を無償で貸している場合があります。便利な仕組みですが、解約するときに違約金が発生することがあります。契約書の確認をおすすめします。

駐車場の台数
岡山では車が必要です。8戸に3台しかない物件と、9戸に9台ある物件では、募集のしやすさがまったく違います。費用ではありませんが、空室率を通じて収支に効きます。

構造による固定資産税の差
同じくらいの規模でも、木造にくらべて鉄骨は建物の評価額が高く残ります。年20万円ちがうこともあります。

各戸の賃料や契約時期の確認については岡山の収益物件レントロールの読み方｜数字のどこを疑うべきかをあわせてご覧ください。

積算評価 ― 下値を見る

利回りは「いくら儲かるか」を見る数字です。もう1つ、最悪いくらで売れるかを見る数字があります。それが積算評価です。

積算評価＝土地の評価額＋建物の評価額

土地＝周辺の取引事例による㎡単価 × 土地面積
建物＝再調達原価 × 延床面積 ×（残存年数 ÷ 法定耐用年数）

建物の評価は、年数とともにゼロに向かいます

構造	法定耐用年数	再調達原価（岡山県）
木造	22年	21.3万円／㎡
軽量鉄骨（骨格材3〜4mm）	27年	27.8万円／㎡
重量鉄骨（骨格材4mm超）	34年	27.8万円／㎡
鉄筋コンクリート（RC）	47年	24.6万円／㎡

再調達原価は国土交通省「建築着工統計」の岡山県の実績値に基づく目安です。

築30年を超えた木造は、法定耐用年数の22年を過ぎているため建物の評価はゼロになります。つまり積算＝土地値です。

価格が積算の何%かを必ず計算してください

価格 ÷ 積算	意味
100%以下	土地値以下で買えている。最悪でも土地値で逃げられる
100〜130%	やや上。収益が出ていれば許容範囲
150%以上	差額が「収益力」だけで乗っている。築年数とともに消える部分

ここが一番大事なところです。

価格が積算の2倍という物件は、土地値との差額を「建物が家賃を生む力」で買っていることになります。ところがその建物は毎年古くなり、いずれ家賃も下がります。

売るときには、その差額の多くが消えています。表面利回りが高い物件ほど、この差が開いていることがあります。

建物の解体費も見ておきます

構造	解体費の目安（坪あたり）
木造	3.5万〜4.5万円
鉄骨造	5万〜7万円
鉄筋コンクリート	6万〜8万円

更地にして売る場合は、積算から解体費を引いた金額が手取りの上限になります。

マルチプルとIRR

利回りは「1年を切り取った断面」です。これに対して、買ってから売るまでの全期間をひとつの数字にするのが、マルチプルとIRRです。

	測っているもの	ひとことで言うと
マルチプル	増えた絶対額	自己資金が何倍になって返ってきたか
IRR	時間あたりの効率	年利に直すと何%だったか

マルチプル（エクイティ・マルチプル）

マルチプル＝回収した総額 ÷ 投下した自己資金

保有中の家賃も、売却代金も、すべて足します。
時間はいっさい考えません。

マルチプル	意味
1.0倍未満	元本割れ。入れたお金より少なく返ってきた
1.0倍	損も得もしていない
1.5倍	自己資金が1.5倍になった
2.0倍	倍になった

この数字の良いところは、ごまかしが効かないことです。「いくら増えたか」がそのまま出ます。

IRR（内部収益率）

「この投資は、結局のところ年利何%だったのか」を表す数字です。マルチプルとの決定的な違いは、お金が戻ってくる早さを評価する点にあります。

同じ「5年で1.5倍」でも、こう変わります。

お金の戻り方	マルチプル	IRR
売却時に一括（保有中の手残りゼロ）	1.50倍	8.45%
毎年均等に戻ってくる	1.50倍	10.00%
早い年に多く戻ってくる	1.50倍	13.65%

3つとも同じ1.5倍です。それでもIRRは5%以上ちがいます。理由は単純で、早く戻ったお金は、次の投資に回せるからです。

なぜ両方を見るのか

この2つは逆に動くことがあります。ある物件を、売値が同じまま何年持つかで比べてみます。

保有年数	マルチプル	IRR
3年	0.92倍	▲2.92%
5年	1.07倍	1.49%
10年	1.43倍	4.86%

片方だけを見ると、こう間違えます。

IRRだけを見る → 短期売買ばかりが良く見える。実際には売買の手数料と税金で手残りが消えます
マルチプルだけを見る → 20年で1.5倍の物件が、5年で1.4倍の物件より良く見えてしまいます

何年で売るかを買う前に決めておく考え方は岡山の収益物件出口戦略の考え方｜何年で売るかを買う前に決めるにまとめています。

実際の物件で比べてみます

岡山市内で実際に売りに出ていた一棟アパート3件を、同じ方法で計算しました。物件が特定されないよう、名称・所在地は伏せています。

	A物件	B物件	C物件
構造・築年	木造2階／築36年	木造2階／築35年	鉄骨3階／築37年
価格	2,890万円	2,380万円	4,580万円
稼働	6／9室	8／8戸	9／9戸
表面利回り	8.33%	10.96%	11.17%
実質利回り	4.12%	6.98%	7.38%
価格 ÷ 積算	94〜100%	150%	191%

表面利回りだけを見ると、C物件が一番よく見えます。満室稼働で11.17%、角地、駐車場も全戸分あります。

ところが、価格が積算の191%です。土地値のおよそ2倍で、差額の2,000万円以上が「建物の収益力」だけで乗っています。

5年間持った場合の結果

	A物件	B物件	C物件	参考：投資信託
投下自己資金	2,730万円	650万円	1,300万円	650万円
5年後の回収総額	4,356万円	693万円	1,238万円	791万円
マルチプル	1.60倍	1.07倍	0.95倍	1.22倍
IRR	10.74%	1.49%	▲1.19%	4.00%

A物件は指値2,550万円で取得し1年かけて満室化、B・C物件は表示価格のまま購入した場合の試算です。いずれも税引前。

順番が入れ替わります。

表面利回りでは C ＞ B ＞ A の順でした。
ところが5年後の結果は A ＞ B ＞ C と、完全に逆になります。

表面利回りが一番低かったA物件が、唯一まともな成績です。理由は、土地値で買えているからです。

投資信託と比べてみてください

表の右端に、同じ650万円を年4%の投資信託に5年置いた場合を並べました。

B物件（650万円・5年）　→　1.07倍
投資信託（650万円・5年）→　1.22倍

同じ650万円なら、投資信託に置いておくほうが増えます。しかも手間がかかりません。

不動産投資は、管理の手間・空室のリスク・修繕・入居者対応を引き受けるものです。それらを引き受けない選択肢より高いリターンが出て、はじめて意味があります。C物件にいたっては元本割れです。

物件を見る順番

販売図面を受け取ったら、この順に確認してください。

	見るもの	何が分かるか
1	表面利回り	物件の第一印象。ここで判断しない
2	実質利回り	運営費を引いた実態。おおよそ3分の2になる
3	価格 ÷ 積算	下値はどこか。150%を超えたら慎重に
4	年間キャッシュフロー	返済後、手元に毎年いくら残るか
5	マルチプル	売却まで含めて、最終的に何倍になるか
6	IRR	年利に直すと何%か
7	定期預金・投信との比較	そもそも、やる意味があるか

多くの資料は1と2で止まっています。4以降まで出すと、判断がはっきりします。

キャッシュフローの試算は不動産投資かんたん計算ツールでその場で計算できます。

築年数と融資について

築古物件を検討されるときに、必ず確認していただきたいことが3つあります。

法定耐用年数を超えると、融資が短くなります

木造なら22年、重量鉄骨なら34年を超えた物件は、金融機関の融資期間が10〜15年程度に短くなるか、土地の評価分しか出ないことがあります。返済期間が短いと、毎月の返済額が上がり、手元に残るお金が大きく減ります。

利回りが高く見える築古物件は、現金に近い買い方ができる方向けとお考えください。

減価償却は「節税」ではなく「繰り延べ」です

耐用年数を超えた物件は、簡便法により4〜6年で償却できます。所得の高い方には大きな効果がありますが、売却時には簿価が下がった分だけ譲渡所得が増えます。

恒久的に残るのは、所得税率と譲渡所得税率の差の部分だけです。「節税になります」とだけ説明する資料には、ご注意ください。

「税込価格」と書かれていたら

売主が課税事業者の場合、建物部分に消費税が乗っています。2020年10月の改正で、居住用賃貸建物の消費税は仕入税額控除ができなくなりました。課税事業者であっても戻ってきません。金額を必ず確認してください。

現地で確認していただきたいこと

前面道路 ── 公道か私道か。私道なら持分と、通行・掘削の承諾書があるか
駐車場 ── 戸数に対して何台あるか。岡山では募集を大きく左右します
排水 ── 公共下水か浄化槽か
ハザードマップ ── 洪水・津波・土砂災害。重要事項説明の対象です
レントロール ── 各戸の賃料・契約日・契約期間。直近の成約賃料が分かります
修繕履歴 ── 屋根・外壁をいつ直したか。次の大規模修繕がいつ来るか

レントロールは必ずお取り寄せください。

満室の物件でも、その賃料が10年前からの据え置きなのか、直近の成約価格なのかで、評価はまったく変わります。前者なら値上げの余地があり、後者なら伸びしろはありません。

買付を入れる段階の進め方は岡山の収益物件買付証明書の書き方と出すタイミングをご覧ください。

まとめ

表面利回りは、まだ何も引かれていない数字です
運営費で家賃の30〜37%が消えます。実質はおおよそ3分の2になります
価格が積算の何%かを必ず計算してください。ここが下値です
マルチプルは「何倍になったか」、IRRは「年利何%か」。必ず両方を見ます
最後に、定期預金や投資信託と比べてください。手間を引き受ける対価が出ているかどうかです

販売図面をお持ちいただければ、一緒に計算します

当社で取り扱っていない物件でも構いません。
実質利回りとその内訳、積算評価、融資条件ごとのキャッシュフロー、
5年・10年のマルチプルとIRR、指値の根拠までお出しします。

「買ったほうがいい」とお勧めすることはありません。
見送るべき物件であれば、そう申し上げます。

☎ 086-238-1750

メールでのご相談はこちら

よくあるご質問

Q. 表面利回りと実質利回りは、どのくらい違いますか。

おおよそ3分の2になります。表面11%なら実質7%前後です。固定資産税、管理委託料、修繕積立、原状回復費、保険、共用部の光熱費で、家賃収入の30〜37%が消えるためです。運営費の重い物件では、表面利回りの順位が実質で逆転することもあります。

Q. 積算評価はどう計算しますか。

土地の評価額と建物の評価額を足します。土地は周辺の取引事例による㎡単価に土地面積を掛けます。建物は再調達原価に延床面積を掛け、残存年数を法定耐用年数で割った率を掛けます。木造は22年、重量鉄骨は34年、鉄筋コンクリートは47年です。築30年を超えた木造は建物評価がゼロになるため、積算は土地値と同じになります。

Q. 価格が積算の何%までなら買ってよいですか。

100%以下なら土地値以下で買えており、最悪でも土地値で売却できます。100〜130%は収益が出ていれば許容範囲です。150%を超えると、差額が建物の収益力だけで乗っている状態で、築年数が進むにつれてその部分は消えていきます。表面利回りが高い物件ほど、この差が開いていることがあります。

Q. IRRとマルチプルは何が違いますか。

マルチプルは回収総額を投下自己資金で割った倍率で、増えた絶対額を表します。時間は考えません。IRRは年利に直すと何%かを表す数字で、お金が戻ってくる早さを評価します。同じ5年で1.5倍でも、売却時に一括で戻る場合はIRR8.45%、毎年均等に戻る場合は10.00%、早い年に多く戻る場合は13.65%と変わります。この2つは逆に動くことがあるため、必ず両方を見ます。