再建築不可の家を売るには｜岡山で買い手を見つける4つの方法

「この家は再建築不可なので、なかなか売れませんよ」

不動産会社にこう言われて、売却をあきらめかけている方もいらっしゃるかもしれません。たしかに再建築不可の家は売りにくいのですが、買い手がまったくいないわけではありません。

この記事では、まず本当に再建築不可なのかを確かめる方法、そのうえで岡山で買い手を見つける4つの方法をご説明します。

再建築不可とは、道路に2m以上接していない土地

建築基準法では、家を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと決められています。これを接道義務といいます。

この条件を満たさない土地では、いまある家を壊すと新しく建てられません。これが「再建築不可」です。よくあるのは次のような土地です。

• 旗竿地（細い通路の奥にある土地）で、通路の幅が2mに足りない
• 家の前の道が、建築基準法上の道路として認められていない
• 道路に面しておらず、他人の土地を通らないと出入りできない

「道が狭い＝再建築不可」ではありません

ここが誤解されやすいところです。幅4m未満の道でも、昔から家が建ち並んでいた道は「2項道路」として建築基準法上の道路とみなされることがあります。

2項道路に面した土地は、道の中心から2m下がった位置まで敷地を後退させる（セットバック）ことで建て替えができます。敷地は少し狭くなりますが、再建築不可ではありません。

「再建築不可と言われていたが、調べたら2項道路でセットバックすれば建てられた」というケースは珍しくありません。売り出す前に必ず確かめてください。価格がまったく違ってきます。

なお、都市計画区域の外では接道義務そのものがかかりません。岡山県北部などでは、区域外かどうかもあわせて確認します。

本当に再建築不可だった場合の4つの方法

① 隣の方に買ってもらう

最も高く売れる可能性がある方法です。隣の方にとっては、土地が広がって駐車場や庭が増えるうえ、自分の土地とあわせれば接道の問題が消えることもあります。

ただ、ご近所同士で直接お金の話をするのは気まずいものです。不動産会社が間に入って打診すれば、断られても関係がこじれにくくなります。

② 接道を確保してから売る

隣の土地の一部を買ったり借りたりして、道路に2m以上接する状態をつくる方法です。通路の幅があと数十センチ足りないだけ、というケースでは現実的な選択肢になります。

接道を確保できれば、普通の土地として売れます。隣の方との交渉と測量が必要なので、時間には余裕をみてください。

また、周囲に広い空き地があるなど一定の条件を満たせば、建築審査会の同意を得て建築が許可される制度（建築基準法43条2項）もあります。許可が出るかは個別の判断になるため、市の窓口で相談します。

③ 賃貸用として投資家に売る

建て替えができなくても、いまの家を貸して家賃を得ることはできます。再建築不可の家は価格が安いぶん、利回り（家賃収入÷購入価格）が高くなりやすく、それを目当てに買う投資家がいます。

当社は収益物件を扱う会社で、現金で古い戸建てを買って貸したいという投資家のお客様とつながっています。住む人向けには売りにくい家でも、貸す人向けなら話が進むことがあります。再建築不可の家を買う側の考え方は岡山の再建築不可物件は投資向き？でもご紹介しています。

ただし、2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建ての大規模な修繕や模様替えにも建築確認が必要になりました。再建築不可の家ではこうした工事が難しくなっているため、建物の状態が良いうちに売るほうが有利です。

④ 買取業者に売る

不動産会社が直接買い取る方法です。価格は低めになりますが、早く確実に現金化でき、建物の不具合の責任を負わずに済むことが多いのが利点です。

①〜③で買い手が見つからない場合の最後の手段と考えてください。

価格の目安と売り方の順番

再建築不可の家は、建て替えできる土地と比べて価格が大きく下がるのが一般的です。買主が住宅ローンを使いにくく、現金で買える方に限られるためです。

前面道路の条件が価格に与える影響は大きく、岡山市南区の例では、面積がほぼ同じ土地でも前面道路が5mか6mかで1㎡あたりの価格が77%違いました（岡山市南区26地区の相場）。接道できるかどうかの差は、それ以上です。

そのため売り方は、価格が高くなる順に試すのが基本です。

1. 本当に再建築不可かを確認する（2項道路なら普通に売れる）
2. 隣の方に打診する
3. 接道を確保できないか検討する
4. 投資家・リフォーム前提の買主に売り出す
5. 買取業者に相談する

まとめ

• 再建築不可は幅4m以上の道路に2m以上接していない土地
• 道が狭くても2項道路なら建て替えできる。売る前に市役所で必ず確認する
• いちばん高く売れやすいのは隣の方。不動産会社を間に入れると打診しやすい
• 建て替えできなくても、賃貸用として投資家が買うことがある
• 2025年4月の法改正で大規模リフォームが難しくなった。建物が傷む前に動く

よくあるご質問

Q. 再建築不可かどうかは、どこで確認できますか。

A. 家の前の道が建築基準法上の道路かどうかは、市役所の建築指導の窓口で確認できます。岡山市なら建築指導課です。あわせて法務局で公図と登記簿を取り、道路に接している幅を測ると判断できます。

Q. 再建築不可の家でもリフォームはできますか。

A. 内装や設備の交換など、建築確認が要らない工事はできます。ただし2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建てでも大規模な修繕や模様替えに建築確認が必要になりました。再建築不可の家ではこうした工事が難しくなっているため、工事の範囲は事前に確認してください。

Q. 再建築不可の家は、相場よりどれくらい安くなりますか。

A. 一般に、建て替えできる同じ条件の土地と比べて大きく下がります。買主が住宅ローンを使いにくく、現金で買える方に限られるためです。ただし隣の方が買う場合や、接道を確保できる場合は、通常の相場に近い価格になることもあります。