住宅ローンが残っている家を売るには｜岡山で残債と手取りを比べる方法

「家を売りたいけれど、住宅ローンがまだ残っている。それでも売れるのだろうか」

売却のご相談で、いちばん多いお悩みのひとつです。結論からお伝えすると、ローンが残っていても家は売れます。

決め手になるのは、「ローンの残高」と「売って手元に残るお金」のどちらが大きいかだけです。この記事では、岡山市南区の実際の土地相場を使ってこの2つを比べ、足りない場合の選択肢まで順番にご説明します。

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最初に確認するのは2つの数字だけ

住宅ローンが残っている家を売れるかどうかは、次の式で決まります。

売却価格 − 売却にかかる費用＝手取り額

手取り額 ≧ ローン残高 なら、そのまま売れます

残高は、借りたときに受け取った返済予定表か、金融機関のネットバンキングで確認できます。

売却を具体的に考え始めたら、金融機関に「○月末に一括返済した場合の金額」を聞いてください。日割りの利息や一括返済の手数料を含んだ、実際に必要な金額を教えてもらえます。手数料は金融機関や手続きの方法によって、無料から数万円まで幅があります。

売却価格は、不動産会社の査定で見当をつけます。そこから差し引く主な費用は次のとおりです。

このほか、引っ越し代や、売却益が出た場合の税金がかかることがあります。マイホームの税金については岡山でマイホームを売ったときの税金で詳しくご説明しています。

実際の数字で見てみましょう。南区・妹尾で、10年前に家を建てたケースです。

土地の単価は、国土交通省の取引データから集計した岡山市南区26地区の相場の数字です。建物の価格は築年数に応じて仮に置いています。

売る時期	売却価格	費用	手取り	ローン残高	差額
築5年	2,700万円	約99万円	2,601万円	2,621万円	▲20万円
築10年	2,300万円	約86万円	2,215万円	2,227万円	▲12万円
築15年	2,000万円	約76万円	1,924万円	1,816万円	+108万円

※建物価格は仮定（築5年1,500万円・築10年1,100万円・築15年800万円）。ローン残高は元利均等返済で計算。実際の価格は査定で確認してください。

築10年で売ると、手取り2,215万円に対して残高は2,227万円です。ほぼトントンで、わずかに足りません。

岡山市の郊外は土地が比較的安いため、家の価格のうち建物が占める割合が大きくなります。今回の例でも、新築時は土地より建物のほうが高い計算です。

建物は年数とともに価値が下がります。木造住宅の法定耐用年数（税務上の使用年数の目安）は22年で、築20年を超えると売却価格は土地の値段に近づいていきます。

一方でローンは、返済の初めのうちほど利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。頭金なしで建てた家は、築10年前後まで「建物の値下がり」と「残高の減り方」がほぼ同じペースになりやすいのです。

逆に、頭金を入れていた方や、土地の値段が高い地区の方は、早い段階から手取りが残高を上回ることが多くなります。

いちばんシンプルなケースです。売却代金でローンを返し、残ったお金が手元に入ります。住み替え先の頭金にも使えます。

差額を自己資金で補えば、通常どおり売却できます。上の試算の築10年のように差額が数十万円なら、このパターンに入る方が多いと思います。

差額を小さくするには、売り出し価格の設定と売る時期が大切です。急いで値下げすると、その分だけ持ち出しが増えます。

差額が大きく自己資金で補えない場合は、次の方法を検討します。

住み替えローン：新しい家のローンに、今の家の不足分を上乗せして借りる方法です。借入額が物件価格を上回るため、審査は通常より厳しくなります。
任意売却：金融機関の同意を得て、残高より安い価格で売る方法です。残った借金は売却後に分割で返していきます。返済が難しくなってから検討するもので、信用情報への影響もあります。詳しくは岡山の任意売却について知っておくことをご覧ください。
売る時期を延ばす：急ぐ理由がなければ、数年返済を続けて残高が減ってから売るのも選択肢です。

返済は売却が終わるまで止めないでください。滞納すると任意売却や競売に進むおそれがあり、選べる方法が一気に狭まります。