住み替えの順番｜売り先行と買い先行、岡山ではどちらを選ぶか

住み替えを考え始めたとき、最初にぶつかるのがこの問題です。

いまの家を売ってから新しい家を買うのか。先に買ってから売るのか。

どちらにも良い面と悪い面があり、「こちらが正解」と言い切れるものではありません。ご家庭の資金状況と、いまの家がどれくらいで売れそうかによって答えが変わります。

この記事では、岡山で住み替えのご相談を受けている立場から、判断の材料を整理します。

売り先行とは

いまの家を売ってから、新しい家を買う進め方です。

良いところ

• 手元にいくら入るかが確定してから、新居を探せる
• 売り急ぐ必要がないので、納得できる価格まで待てる
• 住宅ローンが二重になる心配がない

資金計画という点では、こちらが圧倒的に安全です。「売れたら3,200万円」ではなく「3,200万円入った」という状態で新居を探せるので、予算がぶれません。

難しいところ

• 売れた後、新居が決まっていなければ仮住まいが必要
• 引っ越しが2回になる
• 荷物を一時保管する費用がかかることもある

岡山市内で賃貸を半年借りる場合、家賃・敷金・引っ越し代を合わせて50〜80万円ほど余分にかかります。お子さんの学区を変えたくない場合、仮住まい探しがさらに難しくなります。

買い先行とは

新しい家を買ってから、いまの家を売る進め方です。

良いところ

• 仮住まいがいらない。引っ越しは1回で済む
• じっくり新居を探せる。気に入った物件が出たらすぐ動ける
• 空き家の状態で売り出せるため、内見の日程を組みやすい

3つ目は意外と大きな利点です。住みながらの売却は、内見のたびに部屋を片付ける必要があり、生活感が出る分だけ印象が不利になりがちです。

難しいところ

• 前の家が売れ残ると、住宅ローンが二重になる
• 二重払いを嫌って売り急ぎ、安く手放すことになりやすい
• 新居のローン審査で、既存ローンの残高が影響することがある

いちばん怖いのが2つ目です。毎月の負担に耐えきれず、本来なら2,800万円で売れた家を2,400万円まで下げてしまう。仮住まい代の50万円を惜しんだ結果、400万円安く売るという逆転が起こります。

岡山ではどちらを選ぶべきか

判断の目安を整理します。

売り先行が向いている方

• 住宅ローンが残っていて、売却代金で完済する予定がある
• 新居の予算を、売却額が決まってから固めたい
• 二重払いに耐えられる余裕がない
• 築年数が経っていて、いくらで売れるか読みにくい

買い先行が向いている方

• 住宅ローンを完済している、または残債が少ない
• 二重払いに半年以上耐えられる資金がある
• すでに買いたい物件が決まっている
• いまの家が、相場で確実に売れる見込みがある

岡山市内でも、エリアによって売れるまでの期間はかなり違います。駅近や人気の学区なら1〜2か月で決まることもありますが、郊外の築古戸建てでは半年以上動かないこともあります。

「うちはどれくらいで売れそうか」を先に確かめてから、順番を決めてください。

資金が足りないときの選択肢

買い替えローン（住み替えローン）

いまの家を売っても住宅ローンが残る場合、残債を新居のローンに上乗せして借りる方法があります。

ただし借入額が物件価格を超えるため、審査は厳しくなります。金利も通常より高めです。岡山の地方銀行でも取り扱いはありますが、年収と勤続年数の条件が通常より厳しく設定されています。

つなぎ融資

買い先行で、売却代金が入る前に新居の購入資金が必要な場合に使います。売却代金で一括返済する前提の短期融資です。

金利は通常の住宅ローンより高く、期間も半年から1年程度に限られます。売却の見込みが立っていることが前提の手段です。

買取保証

一定期間内に売れなければ、不動産会社が決めた価格で買い取る仕組みです。買い先行の不安を減らせます。

ただし買取価格は、市場価格の7〜8割になるのが一般的です。「保険」として考え、実際に使わずに済む前提で組むものだとお考えください。

まとめ

• 資金面の安全性では売り先行。ただし仮住まいで50〜80万円ほど余分にかかる
• 買い先行は引っ越し1回で済むが、売れ残ると二重払いのリスクがある
• 二重払いを嫌って売り急ぐと、仮住まい代よりはるかに大きな損になりやすい
• ローン残債の有無と、いまの家がどれくらいで売れるかで判断が変わる
• まず「うちはいくらで、どれくらいの期間で売れそうか」を確かめる

岡山市・倉敷市で住み替えをお考えの方、まず今の家の相場を確認するところから始めませんか。順番を決めるのは、その数字を見てからで構いません。

よくある質問

Q. 売り先行と買い先行、どちらが安全ですか？

A. 資金面では売り先行が安全です。手元にいくら入るかが確定してから新居を探せるため、資金計画が崩れません。ただし売れた後に住む家がなければ仮住まいが必要になり、引っ越しが2回発生します。岡山市内の賃貸を半年借りる場合、家賃と引っ越し代で50〜80万円ほど余分にかかります。

Q. 買い先行にすると、どんなリスクがありますか？

A. 前の家が売れ残ると、住宅ローンを二重に払う期間が生まれます。これを避けようと値下げを急ぐと、本来より安く手放すことになります。買い先行を選ぶなら、二重払いに半年は耐えられる資金があるか、買取保証を付けられるかを先に確認してください。

Q. 同じ日に売却と購入を済ませることはできますか？

A. 可能ですが、調整はかなり大変です。買主の住宅ローン審査、新居の引き渡し時期、引っ越し業者の手配がすべて噛み合う必要があります。どれか一つでもずれると全体が崩れるため、間に1〜2週間の余裕を取るか、仮住まいを想定しておくほうが現実的です。