「収益物件を子どもに相続させたい」「生前贈与と相続、どちらが得？」——不動産は相続・贈与の節税手段として非常に有効です。ただし正しく活用しないと想定外の税負担が発生します。この記事では岡山の収益物件を使った相続・贈与の基本と活用法を解説します。
収益物件が相続に有利な理由
不動産（収益物件）は相続財産として評価される際、時価（市場価格）より低い評価額が使われます。これが現金・株式との大きな違いです。
| 相続税評価額 | 節税効果 | |
|---|---|---|
| 現金・預金 | 額面100% | なし |
| 土地（更地） | 路線価×約80% | あり |
| 建物（自己使用） | 固定資産税評価額×約60% | あり |
| 賃貸物件（貸家建付地） | さらに低い評価 | 大きい |
賃貸物件（アパート等）の場合、土地は「貸家建付地」として評価が下がり、建物は「貸家」として評価が下がります。結果として現金より大幅に相続税評価額が低くなります。
相続における収益物件の評価の仕組み
土地の評価（貸家建付地）
貸家が建っている土地は以下の計算式で評価されます。
貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
岡山市内の一般的な物件では、更地評価の約75〜80%程度に評価が下がります。
建物の評価（貸家）
貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30%）
建物の固定資産税評価額の70%が相続税評価額になります。
生前贈与との比較
| 相続 | 生前贈与 | |
|---|---|---|
| 基礎控除 | 3,000万円＋600万円×相続人数 | 年間110万円（暦年贈与） |
| 税率 | 10〜55%（累進） | 10〜55%（累進） |
| メリット | 基礎控除が大きい | 毎年少しずつ移転できる |
| 不動産の評価 | 相続税評価額（低い） | 相続税評価額（低い） |
まとめ
- 収益物件は現金より相続税評価額が低いため節税効果が大きい
- 賃貸中の物件（貸家建付地）はさらに評価が下がる
- 生前贈与は毎年110万円まで非課税で移転可能
- 相続・贈与の活用は税理士への相談が必須
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