「アパートを持ったら毎年どのくらい費用がかかるの？」——収益物件を購入する前に必ず確認しておきたいのが年間の維持費用です。
費用を正確に把握しておかないと、表面利回りは高くても実際の手残りが思ったより少ない、というケースになりがちです。この記事では岡山のアパート・賃貸経営でかかる年間費用を項目ごとに解説します。
賃貸経営の年間費用一覧
| 費用項目 | 年間目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 管理委託費 | 家賃収入の5〜10% | 月払い。入居者対応・集金・修繕手配を委託 |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件によって異なる | 毎年4〜6月に納付通知が届く |
| 火災・地震保険料 | 3〜10万円 | 一括払いの場合は年割り計算 |
| 修繕費・原状回復費 | 家賃収入の10〜15% | 退去時のクロス・クリーニング等 |
| 大規模修繕積立 | 家賃収入の5〜10% | 外壁・屋根・給排水管の将来修繕に備える |
| ローン返済（利息部分） | 融資残高×金利 | 元本返済は経費にならない |
| 税理士費用 | 10〜30万円 | 確定申告を依頼する場合 |
| その他（交通費・通信費等） | 3〜10万円 | 物件管理のための実費 |
具体的な収支シミュレーション例
【物件例】岡山市中区・木造2階建て・4室・購入価格3,500万円・満室家賃月32万円
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 家賃収入（稼働率90%） | +28.8万円 | +345.6万円 |
| ローン返済（金利2%・25年） | −14.9万円 | −178.8万円 |
| 管理委託費（7%） | −2.0万円 | −24万円 |
| 固定資産税 | −1.0万円 | −12万円 |
| 火災保険 | −0.5万円 | −6万円 |
| 修繕積立（15%） | −4.3万円 | −51.6万円 |
| 月次手残り | +6.1万円 | +73.2万円 |
表面利回り10.9%の物件でも、諸費用を差し引いた実質的な手残りは年間73万円（月6万円）となります。これが「実質利回り」で判断することが重要な理由です。
費用を抑えるポイント
①管理委託費を適正化する
管理委託費の相場は5〜8%です。10%以上の場合は見直しを検討しましょう。ただし安さだけで選ぶと客付け力が弱く空室が増えるリスクもあります。
②保険料を定期的に見直す
火災保険は複数社で見積もりを取ることで保険料を下げられることがあります。長期一括払いにすることで割引が適用されるケースもあります。
③修繕を計画的に行う
予防保全（定期メンテナンス）を行うことで、突発的な大規模修繕を先延ばしにできます。屋根・外壁・給排水管の状態を定期的に確認しましょう。
まとめ
- 賃貸経営の主な年間費用：管理委託費・固定資産税・保険・修繕費・ローン利息
- 修繕費は家賃収入の15〜25%を毎年積み立てることを推奨
- 表面利回りではなく「諸費用込みの手残り」で物件を判断する
- 管理委託費・保険料は定期的に見直して最適化する
- 収支シミュレーションは購入前に必ず行う
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