「この物件を買ったら毎月いくら手元に残るのか」——不動産投資で最も重要な数字が「月次キャッシュフロー（手残り）」です。収支シミュレーターを使えば、購入前に正確な手残りを計算できます。
この記事では、岡山の収益物件を例に収支シミュレーターの使い方と、正確な計算のポイントを解説します。
収支シミュレーターとは
収支シミュレーターとは、物件価格・家賃・融資条件・経費などを入力することで、毎月の収入・支出・手残りを自動計算してくれるツールです。
コアラ不動産では、岡山の物件に特化した無料の収支シミュレーターを公開しています。
収支シミュレーターの入力項目と意味
①物件価格
購入する物件の価格です。岡山では木造アパート（4〜6室）で2,000〜5,000万円が一般的です。
②満室時の月間家賃収入
全室入居した場合の月間家賃の合計です。岡山市内の1Kアパート4室なら4〜7万円×4室＝16〜28万円が目安です。
③融資金額・金利・期間
金融機関から借りる金額・金利・返済期間です。岡山の地方銀行では金利1.5〜3%・木造は最長25年が一般的です。
④想定稼働率
年間を通じた平均入居率です。岡山の中区・北区では85〜92%が現実的な数値です。満室前提（100%）で計算するのは危険です。
⑤管理委託費・修繕積立
管理会社への委託費（家賃の5〜8%）と将来の修繕に備えた積立（家賃の10〜15%）です。この2項目を省略すると手残りが大幅に過大になります。
岡山の実例で計算してみる
【物件】岡山市中区・木造アパート・4室・購入価格3,500万円
| 入力項目 | 入力値 |
|---|---|
| 物件価格 | 3,500万円 |
| 満室月間家賃収入 | 28万円 |
| 融資金額 | 3,150万円（物件価格の90%） |
| 融資金利 | 2.0% |
| 融資期間 | 25年 |
| 想定稼働率 | 90% |
| 管理委託費 | 7% |
| 修繕積立 | 10% |
| 固定資産税（年額） | 15万円 |
| 火災保険（年額） | 5万円 |
計算結果
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 家賃収入（稼働率90%） | +25.2万円 |
| ローン返済 | −13.4万円 |
| 管理委託費（7%） | −1.8万円 |
| 修繕積立（10%） | −2.5万円 |
| 固定資産税・保険（月割） | −1.7万円 |
| 月次手残り | 約+5.8万円 |
収支シミュレーターを使う際の3つの注意点
- 稼働率は90%以下で設定する：満室100%で計算すると現実より高い手残りになる
- 修繕積立は必ず入れる：最初は修繕費がかからなくても、10年後に一気に発生するリスクがある
- 金利上昇シナリオでも試算する：現在の金利に加え、金利3%・4%で計算して余裕があるか確認する
まとめ
- 収支シミュレーターは物件購入前に月次手残りを正確に計算するツール
- 稼働率・管理費・修繕積立・固定資産税・保険料をすべて入力することが重要
- 稼働率は90%以下・金利上昇シナリオも含めて複数パターンで試算する
- 岡山の実例（3,500万円のアパート）では月次手残り約5〜6万円が目安
- コアラ不動産の無料ツールで今すぐ計算できます
「自分の条件で詳しくシミュレーションしてほしい」——コアラ不動産では個別の収支シミュレーションを無料で行っています。無料相談はこちら
関連記事：不動産投資かんたん計算ツール ／ 岡山の収益物件の利回り計算方法 ／ 岡山の不動産投資キャッシュフロー最大化
▶ 合わせて読みたい：岡山エリア別収益物件投資分析【2026年版】 ／ 不動産投資ローン審査を通す5つのポイント ／ 表面・実質利回りの違いと計算方法
