「どんな物件を買えばいいかわからない」「物件を見るときに何を確認すればいいか」——岡山で初めて収益物件を購入する方が最も悩む部分が「物件選び」です。この記事では、失敗しない物件選びの7つのポイントを解説します。
ポイント①：エリアの賃貸需要を確認する
最も重要なポイントです。どんなに安くて利回りが高くても、入居者が集まらないエリアの物件は意味がありません。物件から徒歩・自転車圏に「大学・病院・工場・駅」のいずれかがあるか確認しましょう。岡山では中区（医療・学術）・北区（駅・大学）が特に需要が安定しています。
ポイント②：収支シミュレーションでキャッシュフローを確認する
気に入った物件があっても、数字が合わなければ購入してはいけません。月次キャッシュフロー（手残り）がプラスかどうかを必ず確認します。コアラ不動産の無料収支シミュレーターを使えば、物件価格・家賃・融資条件を入力するだけで瞬時に計算できます。
ポイント③：新耐震基準（1981年以降）か確認する
1981年以前の「旧耐震基準」物件は融資が付きにくく、将来の売却も困難になります。建築確認日が1981年6月以降かどうかを登記簿や設計図書で確認しましょう。
ポイント④：修繕履歴を確認する
外壁・屋根・給排水管・電気設備の修繕履歴を確認します。直近5〜10年で大規模修繕が行われているかがポイントです。修繕が全く行われていない築20年以上の物件は、購入直後に大規模修繕が必要になるリスクがあります。
ポイント⑤：現況の稼働率を確認する
現在の入居率と過去12か月の稼働状況を確認します。「売却前だけ満室にしたサクラ入居」に注意が必要です。入居者の契約期間・家賃滞納歴・更新状況まで確認できればベストです。
ポイント⑥：ハザードマップで災害リスクを確認する
岡山県は2018年の西日本豪雨で倉敷市真備町が大規模浸水被害を受けました。国土交通省のハザードマップポータルで洪水・土砂災害リスクを必ず確認してください。
ポイント⑦：出口戦略（売却できるか）を考える
「買うだけでなく、将来売れるか」を購入前に考えます。岡山では駅近・大学・病院周辺の物件は売却しやすく、郊外・旧耐震・管理不良物件は売りにくい傾向があります。5〜10年後の出口を意識した物件選びが重要です。
まとめ：物件選び7つのチェックリスト
- □ 物件周辺に大学・病院・工場・駅などの需要源があるか
- □ 収支シミュレーションで月次キャッシュフローがプラスか
- □ 新耐震基準（1981年以降）の物件か
- □ 直近の修繕履歴を確認したか
- □ 過去12か月の稼働率を確認したか
- □ ハザードマップで災害リスクを確認したか
- □ 将来売却できる物件か（出口戦略）
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