「利回りは良さそうだけど、実際に現地で何を見ればいいかわからない」
収益物件の購入を検討しているとき、こう感じる方はとても多いです。数字だけで判断して購入してしまうと、後から修繕費が想定外にかかったり、入居がなかなか決まらなかったりと、痛い目を見ることがあります。
この記事では、岡山で中古アパートを買う前に確認すべきポイントを【立地・建物・収支・管理】の4つに分けてわかりやすく解説します。
中古アパート購入で失敗する人の共通点
失敗する方に多いのは「利回りと価格だけ見て決めてしまう」パターンです。
表面利回り（※物件価格に対する年間家賃収入の割合）が高くても、以下のような問題が隠れていることがあります。
- 築年数が古く、数年以内に大規模修繕が必要
- 周辺に競合物件が多く、空室が埋まりにくいエリア
- 現在の入居者が退去予定で、実態は空室物件
物件調査とは、こういったリスクを事前に発見するための作業です。現地に足を運ぶことで、数字には出ない情報が見えてきます。
【立地チェック】周辺環境を必ず自分の目で確認する
徒歩圏内の生活利便性
入居者が最初に気にするのは「生活のしやすさ」です。現地に行ったら以下を確認しましょう。
- 最寄り駅・バス停までの実際の距離と所要時間
- スーパー・コンビニまでの距離
- 病院・学校・郵便局などの公共施設の有無
岡山市内であれば、路面電車（岡電）や岡山駅周辺へのアクセスが入居率に直結することが多いです。
競合物件の状況
物件の近くに似た間取り・家賃帯のアパートが多くないか確認します。周辺に新築物件が多いエリアでは、古い物件は入居競争で不利になります。実際に歩いて「入居者募集中」の看板が多いエリアは要注意です。
嫌悪施設・騒音・臭気
地図では見えない情報を現地で確認します。
- 線路や幹線道路の騒音レベル
- 工場・産廃施設・ゴミ処理場などの嫌悪施設
- 夜間の治安（可能であれば夜の現地確認も効果的）
【建物チェック】外観・共用部・各部屋を丁寧に見る
外観・屋根・外壁
建物の外から確認できる劣化サインを見ます。
- 外壁のひび割れ（クラック）・塗装の剥がれ
- 屋根の状態（金属屋根の錆、瓦のズレなど）
- 雨樋の破損・詰まり
外壁に大きなひびがある場合、防水性が失われており雨漏りにつながっている可能性があります。
共用部・エントランス
共用部の管理状態は、現オーナーの管理意識を表しています。
- 廊下・階段の汚れ・錆・腐食
- 照明・郵便受け・消火器の状態
- 自転車置き場・ゴミ置き場の整備状況
荒れている共用部は入居者の質にも影響し、さらに空室が増えるという悪循環につながります。
室内（空室があれば必ず入る）
- 水回り（キッチン・浴室・洗面台）の劣化・カビ・臭い
- 床・壁・天井のシミ・変色（雨漏りの痕）
- 窓・ドアの建付け（歪みがあると地盤・構造に問題がある可能性）
- エアコン・給湯器などの設備年数
給湯器は10〜15年、エアコンは10年が交換目安です。設備の年数によっては購入後すぐに交換費用が発生します。
築年数と耐震基準
1981年（昭和56年）以前に建てられた建物は「旧耐震基準」です。旧耐震の物件は融資が受けにくいケースがあり、売却時にも買い手がつきにくいデメリットがあります。新耐震基準（1981年以降）の物件かどうかは必ず確認しましょう。
【収支チェック】表面だけでなく実態を把握する
現在の入居状況を確認する
売主から受け取る「レントロール（賃貸借契約一覧表）」で現在の入居状況を確認します。
- 全部屋の入居・空室状況
- 各部屋の家賃と契約開始日
- 長期入居者の家賃が相場より高くなっていないか
長年住んでいる入居者が退去したあと、相場に合わせると家賃が下がってしまうケースがあります。
修繕履歴と今後の修繕計画
過去にどんな修繕をしたか、記録を確認します。外壁塗装は10〜15年ごと、給排水管は20〜30年が目安です。「最後の修繕から何年経っているか」を確認して、購入後の修繕費を見積もりに入れておきましょう。
実質利回りで判断する
表面利回りだけでなく、実質利回り（※管理費・修繕費・税金などを差し引いた実際の収益率）で計算し直すことが大切です。一般的に、岡山市内の中古アパートでは実質利回りが6〜8%あれば優良な物件といわれています。
【管理チェック】管理会社の質を見極める
物件を購入したあとは、管理会社が運営を担います。現在の管理会社の対応品質を確認しましょう。
- 空室が出たときの客付け力（入居者募集の実績）
- 入居者からのクレーム対応の速さ
- 定期的な清掃・巡回の有無
管理会社を変更することも可能ですが、信頼できる管理会社が入っている物件の方が購入後も安心です。
物件調査チェックリスト（まとめ）
現地調査の際に使えるチェックリストです。
【立地】
□ 駅・バス停までの実距離を歩いて確認した
□ 周辺の競合アパートの空室状況を確認した
□ 嫌悪施設・騒音・夜間の環境を確認した
【建物】
□ 外壁のひび割れ・屋根の状態を確認した
□ 共用部（廊下・ゴミ置き場）の管理状態を確認した
□ 空室に入室して水回り・設備の状態を確認した
□ 新耐震基準（1981年以降）の建物か確認した
【収支】
□ レントロールで全部屋の入居状況を確認した
□ 修繕履歴と今後の大規模修繕の時期を確認した
□ 表面利回りだけでなく実質利回りで計算した
【管理】
□ 現在の管理会社の実績・対応を確認した
まとめ
- 立地は「生活利便性」と「競合状況」の両方を確認する
- 建物は「外観・共用部・室内・耐震基準」を丁寧にチェック
- 収支は「修繕費を加味した実質利回り」で判断する
- 管理会社の質も購入判断の重要なポイント
「利回りが良さそうだから」という理由だけで決めてしまうと、後悔につながるケースが多いです。物件選びで迷ったとき、一人で判断が難しいときはぜひコアラ不動産にご相談ください。岡山の収益物件を専門に扱っており、物件調査の同行も承っております。
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