「1棟目が順調だが、2棟目はどうやって買えばいいか」「規模を拡大したいが融資が通るか不安」——不動産投資で1棟目を取得した後、次のステップに進もうとする方が必ず感じる悩みです。
この記事では、岡山で2棟目・3棟目を購入して規模を拡大するための戦略・融資の考え方・物件選びのポイントを解説します。
2棟目を買うタイミングの目安
- 1棟目のキャッシュフローが安定している（稼働率85%以上・毎月手残りがプラス）
- 自己資金が再び貯まっている（2棟目の頭金10〜20%分）
- 1棟目購入から1〜2年以上経過している（返済実績が融資審査で評価される）
- 確定申告で不動産収入の実績がある（2期分あると審査が通りやすい）
2棟目の融資戦略
①1棟目と別の金融機関を使う
1棟目を地方銀行で借りた場合、2棟目は信用金庫や別の地方銀行を使うことで融資枠を分散できます。同一の金融機関では「既存ローンの残高」が足かせになることがあるため、複数行にアプローチすることが重要です。
②1棟目の収支実績を武器にする
確定申告書で「不動産収入○○万円・黒字経営」を証明できると、融資審査で大きくプラスに働きます。1棟目購入後は必ず青色申告で確定申告を行い、実績を積み上げましょう。
2棟目の物件選び：1棟目との組み合わせを考える
エリアを分散させる
1棟目が北区なら2棟目は中区や倉敷市など、エリアを分散することでリスクヘッジができます。同じエリアに集中すると、そのエリアの需要低下が全物件に影響します。
物件タイプを変える
- 1棟目が木造アパートなら2棟目はRC造マンションや戸建て賃貸
- 1棟目が単身向けなら2棟目はファミリー向け
- 入居者層を分散することで空室リスクが下がる
規模拡大のロードマップ
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| 1棟目購入 | 岡山市中区・木造アパート・3,500万円 | 0年目 |
| 実績積み上げ | 稼働率安定・確定申告2期・自己資金再蓄積 | 1〜2年目 |
| 2棟目購入 | 倉敷市・木造アパートまたは戸建て賃貸 | 2〜3年目 |
| 3棟目検討 | 法人化・RC造マンションへのステップアップ | 4〜5年目 |
まとめ
- 2棟目のタイミングは「1棟目安定・自己資金再蓄積・確定申告実績あり」が目安
- 融資は1棟目と別の金融機関を使って枠を分散する
- エリア・物件タイプ・入居者層を分散してリスクヘッジする
- 3棟目以降は法人化・RC造へのステップアップを検討する
- 地元に精通した不動産会社と長期的なパートナーシップを築くことが規模拡大の近道
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