「土地を持っているが活用方法に悩んでいる」「売らずに収益を得たい」「相続対策も兼ねて土地を有効活用したい」——岡山で土地を所有している方から、こうした相談をいただくことがあります。
そのような場合に有効な選択肢のひとつが「定期借地権（前払い地代方式）」です。この記事では定期借地権の仕組み・前払い地代方式の特徴・地主側のメリット・デメリット・相続との関係を解説します。
定期借地権とは？普通借地権との違い
借地権とは、建物を建てることを目的に土地を借りる権利です。借地権には大きく「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。
| 普通借地権 | 定期借地権 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 30年以上（更新あり） | 固定期間（更新なし） |
| 契約終了時 | 借主が更新を求めると継続しやすい | 必ず返還される |
| 地主のリスク | 土地が返ってきにくい | 期間終了で確実に返還 |
| 地代水準 | 低め | やや高め |
普通借地権は「一度貸すと土地が返ってこない」という地主にとってのリスクがありましたが、1992年の借地借家法改正で定期借地権が創設され、期間終了後に確実に土地を返還してもらえる仕組みが整いました。
定期借地権の3種類
①一般定期借地権（50年以上）
最も一般的な定期借地権。契約期間は50年以上で、主に住宅用途に使われます。期間終了後は建物を取り壊して更地で返還します。長期にわたって安定した地代収入を得られます。
②事業用定期借地権（10〜50年未満）
コンビニ・ファミレス・ドラッグストアなど商業施設用途に使われる定期借地権。契約期間は10〜50年未満。比較的短期間で土地が返還されるため、地主の柔軟性が高いです。岡山の幹線道路沿いでよく活用されています。
③建物譲渡特約付借地権（30年以上）
契約期間終了時に借主が建てた建物を地主が買い取る特約が付いた定期借地権。期間終了後も建物を活用し続けたい地主に向いています。
前払い地代方式とは
定期借地権の地代（土地を借りる対価）の支払い方法には「毎月払い」と「前払い（一括払い）」があります。「前払い地代方式」とは、契約期間中の地代を契約時に一括して受け取る方法です。
前払い地代の計算例
例えば、岡山市内の土地（時価5,000万円）を50年の一般定期借地権で貸す場合：
- 月額地代の目安：土地価格の0.5〜1%÷12 ＝ 約20〜40万円/月
- 50年分の前払い地代：20〜40万円 × 12か月 × 50年 ＝ 約1.2億〜2.4億円
- 現在価値（割引率考慮後）：通常、時価の60〜80%程度が目安
地主側のメリット・デメリット
メリット
- まとまった資金を一括で受け取れる：前払いにより契約時に多額の資金を受け取れる
- 相続税の評価が下がる：定期借地権が設定された土地は相続税評価額が下がる（貸宅地評価）
- 土地が確実に返ってくる：契約期間終了後は必ず更地で返還される
- 建物管理が不要：借主が建物を管理するため、地主の手間がない
- 固定資産税の節税：住宅用途の定期借地権の場合、土地の固定資産税が軽減される
デメリット
- 契約期間中は土地を自由に使えない：50年間は他の活用ができない
- 受け取った前払い地代には税金がかかる：一時所得または不動産所得として課税される
- 借主が建物を建てるリスク：借主が倒産した場合の対応が必要になることがある
相続対策としての活用
定期借地権が設定された土地の相続税評価額は、更地の評価額より低くなります。これを「貸宅地評価」といい、借地権割合に応じて評価額が下がります。
- 更地の評価額：5,000万円
- 定期借地権設定後の評価額：約3,000〜4,000万円（借地権割合・残存期間による）
- 相続税の節税効果：評価額の差分に対する相続税率分を節税
ただし、前払い地代として受け取った現金は通常の現金評価（圧縮なし）になるため、土地評価の圧縮と前払い地代課税のバランスを税理士と相談して判断することが重要です。
まとめ
- 定期借地権は「期間終了後に確実に土地が返還される」仕組みで、普通借地権のリスクを解消
- 種類は一般定期借地権（50年以上）・事業用定期借地権（10〜50年）・建物譲渡特約付の3種類
- 前払い地代方式は契約時に一括で地代を受け取れる。まとまった資金調達が可能
- 定期借地権設定により相続税評価額が下がる節税効果がある
- 前払い地代への課税・長期間の土地拘束など注意点もあり、税理士との連携が不可欠
「所有している土地を定期借地権で活用したい」「前払い地代方式の試算をしてほしい」——コアラ不動産では土地活用・定期借地権の相談も承っています。税理士のご紹介も可能です。無料相談はこちら
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