「利回りって何？どうやって計算するの？」「表面利回りと実質利回りの違いがわからない」——不動産投資を始める方が最初に直面する疑問のひとつが「利回りの計算方法」です。
利回りを正しく理解して計算できるようになると、物件の良し悪しを数字で判断できるようになります。この記事では岡山の物件を例に、利回りの計算方法を徹底解説します。
利回りとは？3種類の違い
利回りとは「投資した金額に対して、年間にどれだけのリターンが得られるか」を示す指標です。不動産投資では主に3種類の利回りが使われます。
①表面利回り（グロス利回り）
最もシンプルな計算式です。物件を探すときにポータルサイトに掲載されている「利回り○%」はほぼこの表面利回りです。
表面利回り（%）＝ 年間家賃収入（満室）÷ 物件価格 × 100
【計算例】岡山市中区・木造アパート・物件価格3,000万円・満室月収25万円
年間家賃収入：25万円 × 12か月 ＝ 300万円
表面利回り：300万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 10.0%
②実質利回り（ネット利回り・NOI利回り）
管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた、より実態に近い利回りです。投資判断には必ずこちらを使います。
実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用）× 100
【計算例】同じ物件・年間諸経費60万円・購入時諸費用180万円の場合
年間純収益：300万円 − 60万円 ＝ 240万円
投資総額：3,000万円 ＋ 180万円 ＝ 3,180万円
実質利回り：240万円 ÷ 3,180万円 × 100 ＝ 7.5%
岡山の物件タイプ別・利回りの目安
| 物件タイプ | 表面利回り（市場相場） | 実質利回りの目安 |
|---|---|---|
| 区分マンション（北区） | 5〜8% | 3〜6% |
| 区分マンション（中区・南区） | 7〜12% | 5〜9% |
| 一棟木造アパート（北区） | 7〜10% | 5〜8% |
| 一棟木造アパート（中区・南区） | 9〜14% | 7〜11% |
| 戸建て賃貸（郊外） | 10〜16% | 7〜13% |
| 倉敷市水島（工場地帯） | 10〜16% | 8〜13% |
利回り計算でよくある間違い
①満室想定で計算している
表面利回りは「満室」前提の計算です。実際には空室期間があるため、稼働率80〜90%で計算し直すことが重要です。
稼働率90%の実効利回り：10.0% × 90% ＝ 9.0%
②経費を過小評価している
管理費・修繕積立・固定資産税・保険料を合計すると、年間家賃収入の20〜30%になることが多いです。「経費は少し引くだけ」という認識は危険です。
③購入時諸費用を忘れている
仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・司法書士費用など、購入時に物件価格の6〜10%の諸費用がかかります。これを含めて投資総額を計算しないと実質利回りが高くなりすぎます。
何%あれば良い物件？岡山での判断基準
- 表面利回り8%以上：岡山では「買い検討ライン」の目安
- 実質利回り5%以上：融資コストを差し引いてもキャッシュフロープラスが見込める
- 表面利回り5%以下：岡山では割高感がある。都心マンションの感覚
- 表面利回り15%以上：高利回りすぎる場合は理由を必ず確認（過疎・旧耐震・大修繕直前など）
利回りを簡単に計算するツール
コアラ不動産では、表面利回り・実質利回りをかんたんに計算できる無料ツールを公開しています。物件価格と家賃を入力するだけで瞬時に計算できます。
まとめ
- 表面利回り：年間家賃÷物件価格×100。シンプルだが経費・空室を無視
- 実質利回り：経費・諸費用込みの正確な利回り。投資判断はこちらで行う
- 岡山の買い検討ラインは表面利回り8%以上・実質利回り5%以上が目安
- 空室リスク（稼働率90%）・経費（20〜30%）・諸費用（6〜10%）を必ず反映させる
- 利回り計算ツールを使えば瞬時に正確な数字が出る
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