「不動産投資で税務調査が来ることはある？」「どんな場合に調査対象になる？」——不動産投資で収益が増えると税務調査のリスクも高まります。ただし正しく申告していれば恐れる必要はありません。この記事では岡山の不動産投資家が知るべき税務調査のリスクと対策を解説します。
不動産投資で税務調査が来やすいケース
- 収入が急増した年：複数物件を購入した年や満室になった年
- 経費の割合が高すぎる：収入に対して経費が不自然に多い場合
- 売却益が発生した年：譲渡所得の申告ミスが多いため重点調査される
- 申告内容に不整合がある：複数年で収入・経費のバランスが変わっている
- 無申告・過少申告：そもそも確定申告をしていない場合は最もリスクが高い
税務調査で指摘されやすいポイント
①修繕費と資本的支出の区分
修繕費（経費）と資本的支出（減価償却が必要）の区分が曖昧になりやすいポイントです。20万円以上の工事は特に注意が必要です。
- 修繕費（経費）：原状回復・維持のための工事（クロス張り替え・給湯器交換等）
- 資本的支出（減価償却）：価値を高める・耐用年数を延長する工事（全面リフォーム等）
②家事按分の妥当性
車・スマートフォン・自宅の一部を不動産業務に使用している場合、業務使用割合を合理的に説明できる必要があります。感覚的な按分は指摘されやすいです。
③領収書・証憑の保管
経費の領収書・振込明細は7年間保管が義務です。デジタル保管（スキャン・写真）も認められますが、原本の保管が原則です。
税務調査に備える3つの対策
- ①正確な帳簿をつける：会計ソフト（freee・マネーフォワード等）を使い、収入・経費を毎月記録する
- ②領収書を7年間保管する：修繕費・管理費・保険料・交通費の全領収書を年別にファイリング
- ③税理士に依頼する：不動産投資専門の税理士に確定申告を依頼すると、指摘リスクを大幅に下げられる
まとめ
- 正しく申告していれば税務調査は恐れる必要はない
- 収入急増・経費割合が高い・売却益がある年は調査リスクが上がる
- 修繕費と資本的支出の区分・家事按分の根拠を明確にする
- 領収書を7年間保管し、会計ソフトで正確な帳簿をつける
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