「NOI利回りって何？表面利回りと何が違う？」「DCR（返済余裕率）1.0以上ってどういう意味？」——不動産投資の判断指標は「表面利回り」だけではありません。より精度の高い投資判断にはNOI利回りとDCRが欠かせません。この記事では岡山の収益物件評価で使うNOI利回りとDCRの計算方法と活用法を解説します。
NOI利回りとは
NOI（Net Operating Income：純営業利益）とは、年間家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費等の運営費用を差し引いた純粋な収益です。
NOI ＝ 年間家賃収入 − 運営費用（管理費・税金・保険・修繕費等）
NOI利回り（%）＝ NOI ÷ 物件価格 × 100
【計算例】年間家賃収入240万円・運営費60万円・物件価格2,000万円の場合
- 表面利回り：240万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 12.0%
- NOI：240万円 − 60万円 ＝ 180万円
- NOI利回り：180万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 9.0%
NOI利回りは表面利回りより低くなりますが、実態に近い収益力を示します。岡山の収益物件ではNOI利回り7%以上が投資判断の目安です。
DCR（返済余裕率）とは
DCR（Debt Coverage Ratio：返済余裕率）は、ローン返済に対して収益がどれだけ余裕があるかを示す指標です。
DCR ＝ NOI ÷ 年間ローン返済額
【計算例】NOI180万円・年間ローン返済120万円の場合
DCR ＝ 180万円 ÷ 120万円 ＝ 1.5
DCRの目安
- DCR 1.0未満：NOIがローン返済を下回る → 持ち出しが発生（危険）
- DCR 1.0〜1.2：余裕が少なく空室・修繕で赤字になるリスクあり
- DCR 1.2〜1.5：適正範囲。金融機関も融資しやすい水準
- DCR 1.5以上：収益的に安定。突発費用にも対応できる
NOI利回りとDCRを使った物件比較
| 物件A | 物件B | |
|---|---|---|
| 表面利回り | 12% | 10% |
| NOI利回り | 8% | 8.5% |
| DCR | 1.1 | 1.6 |
| 判定 | △ 余裕が少ない | ✅ 安定 |
表面利回りだけでは物件Aの方が良く見えますが、NOI利回りとDCRで比較すると物件Bの方が実態として優れています。
まとめ
- NOI利回りは運営費用を差し引いた実態に近い収益指標。岡山では7%以上が目安
- DCRはローン返済余裕率。1.2〜1.5以上が安全水準
- 表面利回りだけでなくNOI利回り・DCRを組み合わせて総合判断する
- DCR1.0未満の物件は購入しない方が安全
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