岡山の収益物件 耐震性と投資リスクの関係【2026年版】新旧耐震基準

「旧耐震の物件は買ってはいけない？」「耐震性が低いと融資が通らない？」——収益物件の耐震性は投資リスクに直結します。岡山は2018年の西日本豪雨を経験しており、自然災害リスクへの意識が高まっています。この記事では岡山の収益物件における建物の耐震性と投資リスクの関係を解説します。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

1981年6月（昭和56年）を境に建築基準法の耐震基準が大幅に改正されました。

	旧耐震基準（1981年5月以前）	新耐震基準（1981年6月以降）
想定地震	震度5強程度で倒壊しない	震度6〜7でも倒壊しない
融資	通りにくい（制限あり）	通りやすい
売却	買い手が限られる	買い手が広い
火災保険	割増になる場合あり	標準的

旧耐震物件の投資リスク

①融資が通りにくい

多くの金融機関が旧耐震基準の建物への融資を制限・拒否しています。融資が通らなければ買い手が現金購入者に限定され、将来売却時に苦労します。

②売却価格が下がりやすい

旧耐震物件は買い手が限られるため、売却時に価格を大幅に下げなければならないケースがあります。出口戦略を立てにくい物件です。

③耐震改修費用が発生する

旧耐震物件を耐震改修する場合、木造アパートで100〜300万円程度の費用が必要です。改修しないと売却・融資の問題が続きます。

旧耐震物件でも投資できるケース

• 現金購入の場合：融資不要なので旧耐震でも取得可能。高利回り・短期償却の節税目的に向く
• 耐震診断・改修済みの場合：「耐震基準適合証明書」があれば融資・売却がしやすくなる
• 解体・建て替え前提の場合：土地値で買って建て替える戦略

岡山での注意点

• 岡山は活断層が複数走っており、地震リスクは低くない
• 2018年の西日本豪雨で浸水した地域は水害リスクも要確認
• 旧耐震＋水害リスクエリアの物件は融資・売却共に困難

まとめ

• 1981年6月以降の新耐震基準適合物件が投資の基本
• 旧耐震物件は融資・売却リスクが高く初心者には不向き
• 現金購入・耐震改修済み・解体前提の場合は旧耐震でも検討可
• 岡山は水害リスクも合わせてハザードマップで確認する

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よくある質問

Q. 岡山で収益物件投資を始めるにはいくら必要ですか？

A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

Q. 岡山で収益物件を探す際、何から始めればいいですか？

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

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