「物件を買う前に何を確認すればいいの？」——初めて収益物件を購入する方が最も不安に感じるポイントです。購入後に後悔しないために、事前チェックは必須です。この記事では岡山の収益物件を購入する前に必ず確認すべき10項目をチェックリスト形式で解説します。
収益物件購入前チェックリスト10項目
①立地・周辺環境
- 最寄り駅・バス停からの距離（徒歩10分以内が理想）
- 周辺に大学・病院・工場など安定した賃貸需要の源泉があるか
- スーパー・コンビニなど生活利便施設の充実度
- 岡山市内では南区・中区・北区の大学・病院周辺が特に安定
②稼働率・入居状況
- 直近12か月の平均稼働率（80%以上が目安）
- 現在の入居者の属性（学生・社会人・家族）
- 空室の期間と原因（長期空室は要注意）
③収支シミュレーション
- 実質利回りが6%以上あるか
- ローン返済後のキャッシュフローがプラスか
- 諸経費（管理費・税金・修繕積立）を考慮したシミュレーションを行ったか
④建物の状態・築年数
- 新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）に適合しているか
- 外壁・屋根・給排水管の状態（目視確認＋ホームインスペクション推奨）
- 大規模修繕の実施履歴と修繕積立の状況
⑤賃料の妥当性
- 周辺の類似物件と比べて賃料が適正か（高すぎると空室リスク増）
- 現在の賃料が相場より高い場合、退去後に下落するリスクがあるか確認
⑥管理会社の質
- 現在の管理会社の対応実績・口コミ
- 客付け力（空室時に入居者をすぐ見つけられるか）
- 購入後に管理会社を変更できるか確認する
⑦法的リスクの確認
- 建築基準法・都市計画法上の制限がないか（市街化調整区域は要注意）
- 借地権物件・再建築不可物件でないか
- 登記簿謄本で抵当権・差押えの有無を確認
⑧出口戦略（売却・相続）
- 10〜20年後に売却できる物件かどうか（立地・構造・需要）
- 相続を想定する場合、評価額と実勢価格の差を確認する
⑨融資条件の確認
- 金融機関から融資承認（事前審査）を取得してから購入を決める
- 金利・融資期間・返済比率を確認し、無理のない条件か検討する
⑩現地確認
- 必ず現地を訪問し、昼・夜・平日・休日の様子を確認する
- 騒音・臭い・治安・駐車場の状況を目で見て確かめる
- 入居者の様子・共用部の清潔さを確認する
まとめ
- 立地・稼働率・収支・建物状態・法的リスクの5点は必ずチェック
- 融資承認を取得してから購入契約を進めるのが鉄則
- 現地確認は必ず行う（昼夜・平日休日の状況を確認）
- 管理会社・出口戦略まで含めたトータルで判断する
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