岡山の収益物件を使った相続・贈与の節税活用法【2026年版】

「収益物件を子どもに相続させたい」「生前贈与と相続、どちらが得？」——不動産は相続・贈与の節税手段として非常に有効です。ただし正しく活用しないと想定外の税負担が発生します。この記事では岡山の収益物件を使った相続・贈与の基本と活用法を解説します。

収益物件が相続に有利な理由

不動産（収益物件）は相続財産として評価される際、時価（市場価格）より低い評価額が使われます。これが現金・株式との大きな違いです。

	相続税評価額	節税効果
現金・預金	額面100%	なし
土地（更地）	路線価×約80%	あり
建物（自己使用）	固定資産税評価額×約60%	あり
賃貸物件（貸家建付地）	さらに低い評価	大きい

賃貸物件（アパート等）の場合、土地は「貸家建付地」として評価が下がり、建物は「貸家」として評価が下がります。結果として現金より大幅に相続税評価額が低くなります。

相続における収益物件の評価の仕組み

土地の評価（貸家建付地）

貸家が建っている土地は以下の計算式で評価されます。

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

岡山市内の一般的な物件では、更地評価の約75〜80%程度に評価が下がります。

建物の評価（貸家）

貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30%）

建物の固定資産税評価額の70%が相続税評価額になります。

生前贈与との比較

	相続	生前贈与
基礎控除	3,000万円＋600万円×相続人数	年間110万円（暦年贈与）
税率	10〜55%（累進）	10〜55%（累進）
メリット	基礎控除が大きい	毎年少しずつ移転できる
不動産の評価	相続税評価額（低い）	相続税評価額（低い）

まとめ

• 収益物件は現金より相続税評価額が低いため節税効果が大きい
• 賃貸中の物件（貸家建付地）はさらに評価が下がる
• 生前贈与は毎年110万円まで非課税で移転可能
• 相続・贈与の活用は税理士への相談が必須

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よくある質問

Q. 不動産投資で確定申告が必要になるのはいつからですか？

A. 不動産収入（家賃収入）が発生した年から確定申告が必要です。給与所得者でも不動産所得が20万円を超える場合は申告義務があります。初年度は購入に伴う諸費用を経費計上できるため、早めに税理士に相談することをお勧めします。

Q. 青色申告と白色申告、不動産投資ではどちらが有利ですか？

A. 青色申告が有利です。最大65万円の青色申告特別控除が受けられるほか、赤字の繰り越し（3年間）や家族への給与を経費計上できるなどのメリットがあります。事前に青色申告承認申請書の提出が必要なため、早めの手続きをお勧めします。

Q. 減価償却費はどのように計算しますか？

A. 建物の取得費用を法定耐用年数で割って毎年計上します。木造は22年、鉄筋コンクリートは47年が耐用年数です。中古物件は耐用年数が短くなるため減価償却費が大きくなり、節税効果が高まるケースがあります。

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