岡山の不動産投資表面・実質利回りの違いと計算方法

「表面利回り10%と書いてあるのに、実際はもっと低いの？」——不動産投資で最も重要な指標が利回りです。ところが「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知らずに物件を選ぶと、思わぬ収支悪化につながります。この記事では岡山の収益物件を例に、利回りの計算方法と正しい見方を解説します。

Table of Contents

表面利回りとは

表面利回り（グロス利回り）は、最もシンプルな利回り計算式です。

表面利回り（%）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

【例】岡山市中区の木造アパート・物件価格2,500万円・満室時年間家賃収入280万円の場合
表面利回り＝ 280万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 11.2%

表面利回りは計算が簡単で物件比較に使いやすいですが、諸経費や空室を考慮していないため、実際の収益性を正確に表しません。

実質利回り（ネット利回り）は、諸経費・空室損失を差し引いた実態に近い利回りです。

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷ 物件価格 × 100

年間諸経費の内訳：

【物件】岡山市南区・木造アパート・購入価格2,500万円・満室家賃月23万円（年276万円）

表面利回り：276万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 11.0%
実質利回り：200万円 ÷ 2,500万円 × 100 ＝ 8.0%

表面利回りと実質利回りの差は約3%。物件選びでは実質利回り6〜8%以上を目安にするのが岡山市場での基準です。

利回りは家賃収入と物件価格の比率ですが、実際の投資では以下が影響します。

これらを差し引いた後に毎月手元に残る金額が「キャッシュフロー」です。

物件価格2,000万円、表面利回り10%、ローン1,500万円（金利2%・20年）の場合：

岡山の収益物件については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。

「この物件の実質利回りを計算してほしい」——コアラ不動産では物件の収益シミュレーションを無料で行っています。無料相談はこちら　／　収支シミュレーターで試算する

A. 岡山市は車社会のため、岡山駅周辺などの公共交通が充実したエリアを除き駐車場なしの物件は入居が難しい傾向があります。駐車場1台分以上を確保できる物件を選ぶことが入居率確保の基本です。

A. 岡山市中心部と比べて地価が割安なエリアでは表面利回り8〜12%程度の物件が見つかりやすいです。ただし人口動向・空室リスクを踏まえた実質利回りで判断することが重要です。

A. 生活利便性の高い立地（スーパー・病院へのアクセス）・駐車場の確保・賃貸需要の厚いエリアかどうかの3点が最重要です。地元の不動産会社に賃貸需要の実情を確認した上で判断することをお勧めします。

齊藤圭（さいとうけい）

コアラ不動産合同会社代表｜宅地建物取引士・FP3級

岡山県で収益物件・投資用不動産の売買・管理を専門に行う。地域の賃貸需要・融資事情・エリア特性を踏まえた提案を大切にしており、初めての方から投資経験者まで幅広く対応。「何から始めればいいかわからない」という方からのご相談が最も多いです。

宅地建物取引業：岡山県知事（1）第6285号　Tel: 086-238-1750（平日10:00〜16:00）

アパート経営をこれから始める方へ
物件選び・利回り相場・初期費用・空室対策まで、岡山でのアパート経営に必要な知識をまとめています。
岡山のアパート経営【完全ガイド】利回り・空室対策・管理を解説