「収益物件を買いたいが、どんな手順で進めればいいかわからない」——初めて不動産投資をする方が必ず感じる不安です。
この記事では、岡山で収益物件を購入する際の全体の流れを、相談から引渡しまでステップごとにわかりやすく解説します。
収益物件購入の全体スケジュール
物件探しから引渡しまで、一般的に2〜4か月かかります。融資審査の状況や物件の状態によって前後します。
STEP 1：不動産会社への相談・物件探し
まず岡山エリアに精通した不動産会社に相談します。「予算・希望利回り・エリア・物件タイプ」を伝えることで、条件に合った物件を提案してもらえます。
- 楽待・健美家などポータルサイトで情報収集
- 地元不動産会社から非公開物件情報を入手
- 複数の物件を比較検討する
STEP 2：現地調査・物件確認
気になる物件は必ず現地を確認します。写真だけでは判断できない建物の状態・周辺環境・入居者の様子を自分の目で確かめましょう。
- 建物の外観・共用部の状態確認
- 周辺の競合物件・賃貸需要の確認
- ハザードマップで災害リスクを確認
- 修繕履歴・管理状況の書類確認
STEP 3：収支シミュレーション・買付申込
物件を気に入ったら収支シミュレーションを行い、キャッシュフローがプラスになることを確認してから「買付申込書（購入申込書）」を提出します。
- 月間家賃収入・ローン返済・諸経費を試算
- 空室率85〜90%で計算してもプラスになるか確認
- 買付申込書に希望購入価格・条件を記載して提出
STEP 4：融資審査の申請
買付申込と並行して金融機関に融資を申請します。岡山の地方銀行・信用金庫に物件概要・収支計画・自分の属性書類を提出します。
- 事前審査（仮審査）：1〜2週間で結果が出ることが多い
- 本審査：事前審査通過後に詳細書類を提出
- 融資承認：本審査通過後に融資条件が確定する
STEP 5：重要事項説明・売買契約
融資承認が出たら売買契約を締結します。その前に不動産会社の宅地建物取引士から「重要事項説明」を受けることが法律で義務付けられています。
- 重要事項説明：物件の法的状況・リスク・契約条件を説明してもらう（必ず内容を理解してから署名）
- 売買契約締結：契約書に署名・捺印・手付金（購入価格の5〜10%）を支払う
STEP 6：決済・引渡し
融資実行日に銀行・司法書士・売主・買主が集まり、残代金の支払い・所有権移転登記・鍵の引渡しが行われます。これで正式にオーナーになります。
- 融資実行・残代金支払い
- 所有権移転登記（司法書士が手続き）
- 鍵・書類の引渡し
- 管理会社への引継ぎ手続き
購入にかかる諸費用の目安
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格×3%+6万円（税別） |
| 登録免許税 | 物件価格×約2% |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×4%（軽減あり） |
| 司法書士費用 | 10〜15万円 |
| 火災・地震保険 | 5〜20万円（一括払い） |
| 合計目安 | 物件価格の6〜10% |
まとめ
- 相談→物件探し→現地調査→買付→融資審査→契約→決済の流れで進む
- 物件探しから引渡しまで通常2〜4か月かかる
- 諸費用として物件価格の6〜10%を別途用意しておく
- 融資審査と買付申込は並行して進めると時間を短縮できる
- 重要事項説明は必ず内容を理解してから署名する
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