収益物件は購入後も毎年さまざまなコストがかかります。ランニングコストを正確に把握して収支シミュレーションを行うことが成功のカギです。
主なランニングコスト一覧
① 管理委託料
家賃収入の5〜8%。管理会社に委託する場合は必須のコストです。
② 修繕費・修繕積立
家賃収入の5〜10%を目安に積み立てておく。設備交換（給湯器：15〜25万円、エアコン：8〜15万円）は突発的に発生します。
③ 固定資産税・都市計画税
固定資産税評価額×1.4%（固定資産税）＋0.3%（都市計画税）が年間コスト。月換算で把握しておく。
④ 火災保険・地震保険
木造の場合は年間3〜10万円程度。建物の構造・保険内容によって変動。
⑤ ローン利息
借入がある場合、元本返済部分は経費にならないが利息部分は経費計上可能。
⑥ 空室ロス
満室時家賃収入に空室率（目安10〜20%）を掛けたロスを見込む。
⑦ 入退去費用
原状回復・クリーニング・次の入居者募集の広告費。1回あたり5〜20万円程度。
コスト合計の目安
家賃収入の30〜40%がランニングコストの目安。実質利回りを計算する際はこの数値を使います。
岡山の収益物件については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 自主管理にすればランニングコストを下げられますか？
A. 管理委託料は節約できますが、時間・手間のコストが発生します。遠方所有や複数物件では管理委託が現実的です。
Q. 修繕費を見誤るとどうなりますか？
A. 想定外の修繕費（屋根・外壁・設備の大規模修繕）で年間キャッシュフローが大きくマイナスになるリスクがあります。購入前の建物診断が有効です。
