「手元に現金があるが、全額使って買うべきか、ローンを組むべきか」——収益物件購入の大きな判断ポイントです。岡山での両方のメリット・デメリットを比較します。
現金購入のメリット・デメリット
メリット
- ローン返済がないためCFが大きい（家賃≒手取り）
- 金利上昇リスクがない
- 融資審査が不要で購入スピードが速い
- 団信不要のため健康状態に関係なく購入可能
デメリット
- 手元資金が大幅に減る（緊急時の資金がなくなる）
- レバレッジ効果がない（自己資金のみの運用）
- 次の物件購入の資金が確保しにくい
- 減価償却以外の節税メリットが少ない
ローン購入のメリット・デメリット
メリット
- レバレッジ効果で自己資金の数倍の物件を購入できる
- 手元に現金を残せる（修繕費・生活費の余裕）
- ローン利息が経費になる（節税効果）
- 団信が生命保険代わりになる
デメリット
- 金利負担がある（総支払額は現金購入より多い）
- 金利上昇リスク（変動金利の場合）
- 融資審査に時間がかかる
- 毎月の返済義務がある（空室時のリスク）
数字で比較するシミュレーション
物件：岡山市内・木造アパート8戸・2,000万円・年間家賃240万円
| 現金購入 | ローン（金利2%・20年・頭金400万円） | |
|---|---|---|
| 自己資金 | 2,000万円 | 400万円 |
| 年間CF | 約168万円 | 約48万円 |
| 自己資金利回り | 8.4% | 12% |
| 10年間CF合計 | 1,680万円 | 480万円 |
| 手元に残る資金 | 0万円 | 1,600万円 |
現金購入はCFが大きいですが、手元資金が0に。ローン購入はCFは小さいですが、手元に1,600万円残り、次の物件購入や修繕に回せます。
どちらを選ぶべきか？判断基準
- 規模拡大を目指す → ローン（レバレッジで複数棟を目指す）
- 安定重視・借金したくない → 現金（精神的な安心感が大きい）
- 退職後・年金生活 → 現金（融資審査が通りにくいため）
- 節税効果を最大化したい → ローン（利息の経費計上＋団信）
岡山の収益物件購入については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 現金で買って後からローンを組むことはできますか？
A. 不動産担保ローン（セカンドモーゲージ）を利用すれば可能です。ただし通常のアパートローンより金利が高い場合があります。
Q. 自己資金ゼロのフルローンは可能ですか？
A. 岡山の金融機関では10〜20%の頭金を求めるケースが多いです。フルローンは属性（年収・勤続年数）が非常に良い場合に限られます。
Q. 半分現金・半分ローンという方法はありますか？
A. はい。頭金を多めに入れることでローン返済額を下げ、CFを大きくしながら手元資金も残す方法が最もバランスの良い選択肢です。
