収益物件を夫婦や兄弟で共有名義で購入することがあります。共有名義には融資上のメリットがある一方、長期的なリスクもあります。岡山での実情を踏まえた注意点を解説します。
共有名義のメリット
- 融資額の増加：夫婦で収入合算すると借入可能額が増える
- 住宅ローン控除の二重適用（自宅兼賃貸の場合）
- 相続時の分割：相続人に均等に所有権を持たせやすい
共有名義のデメリット・リスク
- 売却に全員の同意が必要：1人でも反対すると売れない
- 管理方針の対立：修繕の判断・家賃設定で意見が合わないとトラブルに
- 離婚時のトラブル：夫婦共有の場合、離婚で処分が複雑に
- 相続の複雑化：共有者が亡くなると、その持分がさらに相続人に分割される
- 持分の処分：共有持分だけを売却することは可能だが、買い手は限られ大幅に安くなる
共有名義を避けるべきケース
- 投資目的の収益物件 → 単独名義が原則
- 兄弟・親族との共有 → 意見の相違が起きやすい
- 関係性が将来変わる可能性がある場合（婚約中・友人など）
やむを得ず共有名義にする場合の対策
- 持分割合を明確にする：出資額に応じた持分割合を登記する
- 管理・運用の意思決定ルールを書面化する：誰が何を決定するかを事前に合意
- 売却条件の事前合意：「◯年後に売却する」「どちらかが買い取る」等のルールを決めておく
- 不動産管理信託の活用：信託銀行等に管理を委託して共有者間のトラブルを防ぐ
共有名義の解消方法
既に共有名義になっている物件の解消方法は3つあります。
- 持分の売買：一方が他方の持分を買い取る
- 共同売却：全員の合意で物件を売却し、持分に応じて代金を分配
- 共有物分割請求訴訟：話し合いがまとまらない場合の最終手段。裁判所が分割方法を決定
岡山の収益物件購入については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 夫婦で収入合算して融資を受けた場合、離婚するとどうなりますか？
A. ローンの連帯債務は離婚しても解消されません。物件の売却またはどちらかの単独名義への変更が必要です。金融機関と早めに相談してください。
Q. 共有持分だけを売ることはできますか？
A. 法律上は可能ですが、共有持分の買い手は限られ、市場価格の50〜70%程度でしか売れないのが現実です。
Q. 親子で共有名義にするメリットはありますか？
A. 相続対策として有効な場合があります。ただし将来の意思決定の複雑化を考慮して、税理士に相談の上で判断してください。
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