岡山で不動産投資を始める全体の流れ｜問い合わせから引き渡しまで

不動産投資に興味はあるものの、「何から始めればいいのか」「どんな順番で進むのか」が見えないという声をよくいただきます。

この記事では、岡山で収益物件を1棟目として買うまでの流れを、段階ごとに整理します。全体像が分かると、今どこにいて次に何をすべきかが判断できるようになります。

全体の流れ（7段階）

1. 準備（購入基準を決める・資金の把握）
2. 不動産会社への問い合わせ
3. 物件の紹介と資料の確認
4. 現地の確認（内見）
5. 買付証明書の提出
6. 融資の申し込みと売買契約
7. 決済・引き渡し

このうち、時間がかかるのは①と③〜④です。⑤以降は物件が決まればほぼ機械的に進みます。

①準備：買う前に決めておくこと

物件を探し始める前に、次の3つを決めておくと迷いが減ります。

自己資金を把握する

手元にいくら出せるかを確定させます。生活防衛資金（生活費の半年分程度）は残したうえで、投資に回せる額を計算してください。

必要な資金は頭金（物件価格の1〜2割）＋諸費用（物件価格の7〜10%）が目安です。諸費用には仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、火災保険料、融資事務手数料などが含まれます。

購入基準を決める

次の項目を数字で決めておきます。

• エリア（どこまでなら買うか）
• 価格帯（上限）
• 最低利回り
• 築年数と構造の許容範囲
• 種別（アパート・区分・戸建て）

良い物件は数日で決まることがあります。基準が決まっていれば、その場で判断できます。決まっていないと、迷っている間に他の人が買っていきます。

金融機関に相談しておく

物件が決まる前でも、「自分はいくらまで借りられそうか」を金融機関に相談できます。ここで目安がつかめると、探す物件の価格帯が絞れます。

②③不動産会社への問い合わせと物件紹介

問い合わせで伝えること

次を伝えると、条件に合う物件を紹介してもらいやすくなります。

• 投資の目的（月々の収入を増やしたい／資産を作りたい など）
• 自己資金の額
• 希望するエリアと価格帯
• これまでの投資経験の有無
• いつ頃までに買いたいか

自己資金の額を伝えることに抵抗を感じる方もいますが、これが分からないと紹介できる物件が絞れません。結果的に時間を無駄にします。

資料で確認すること

紹介を受けたら、まず資料で判断します。

• レントロール（各室の家賃・契約日・入居状況）
• 修繕履歴（いつ何を直したか）
• 建築確認済証・検査済証の有無
• 公図・測量図（接道状況）
• ハザードマップでの位置

この段階で大半の物件はふるいにかけられます。現地に行くのは、資料で合格した物件だけで十分です。

④現地の確認

資料では分からないことを確認します。

• 建物の実際の傷み具合（外壁・基礎・共用部）
• 前面道路の幅と車の入りやすさ
• 駐車場の停めやすさ（岡山では入居率に直結します）
• 周辺の音・匂い・雰囲気
• 共用部の管理状態
• 最寄りのスーパー・コンビニまでの距離感

県外にお住まいの場合、複数件をまとめて1日で回る計画にすると効率的です。移動時間を含めて、1日3〜4件が現実的な件数です。

⑤買付証明書の提出

買いたい物件が決まったら、購入の意思を書面で伝えます。

• 購入希望価格（指値を入れるかどうか）
• 手付金の額（売買代金の5〜10%程度）
• 契約と決済の希望日
• 融資特約（審査に落ちたら契約を白紙に戻す条項）

買付は基本的に先着順ですが、売主は「確実に決済まで進む買主」を選びます。金融機関の事前審査を通しておくと、有利になります。

⑥融資の申し込みと売買契約

売買契約の締結

買付が承諾されると、1〜2週間後に売買契約を結びます。当日の流れは次のとおりです。

1. 宅地建物取引士から重要事項説明を受ける
2. 売買契約書の内容を確認して署名・捺印
3. 手付金を支払う

重要事項説明は法律で義務づけられた手続きで、物件の権利関係、法令上の制限、インフラの状況などが説明されます。分からない箇所はその場で必ず質問してください。

融資の本審査

契約後、金融機関に正式に融資を申し込みます。審査には通常1〜2週間、長いと1か月ほどかかります。

提出する書類は、本人確認書類、収入証明（源泉徴収票や確定申告書）、既存借入の返済予定表、物件の資料などです。

⑦決済・引き渡し

融資が承認されたら、決済日を設定します。当日は金融機関の一室で行うのが一般的です。

決済日にやること

1. 司法書士が書類を確認
2. 融資が実行され、売主へ残代金を支払う
3. 諸費用（仲介手数料・登記費用など）を精算
4. 固定資産税と家賃を日割りで精算
5. 敷金を引き継ぐ
6. 鍵・書類・賃貸借契約書の引き渡し
7. 司法書士が法務局へ登記を申請

所要時間は1〜2時間程度です。

引き渡し後にやること

• 入居者へオーナー変更の通知（管理会社が行うことが多い）
• 家賃の振込先変更
• 管理会社との契約（変更する場合）
• 火災保険の加入（決済日から効力が発生するよう手配）
• 翌年の確定申告に向けて帳簿の準備

期間の目安

• 準備〜物件探し：数週間〜1年（人によって大きく異なります）
• 買付〜売買契約：1〜2週間
• 契約〜融資承認：2週間〜1か月
• 融資承認〜決済：1〜2週間

物件が決まってからは、1.5〜2か月で引き渡しまで進みます。

まとめ

• 流れは準備 → 問い合わせ → 資料確認 → 内見 → 買付 → 融資と契約 → 決済の7段階
• 探し始める前に、自己資金・購入基準・借入の目安を決めておく
• 必要資金は頭金（1〜2割）＋諸費用（7〜10%）
• 資料でふるいにかけ、現地に行くのは合格した物件だけ
• 買付の前に事前審査を通しておくと有利
• 物件決定から引き渡しまでは1.5〜2か月が目安

コアラ不動産では、まだ買うか決めていない段階でのご相談も承っています。「自分の資金だとどのくらいの物件が狙えるか」を知りたいというお問い合わせでも構いません。

よくある質問

Q. 問い合わせから物件の引き渡しまで、どのくらいかかりますか？

A. 物件が決まってから引き渡しまでは、融資を使う場合で1.5〜2か月程度が目安です。ただし物件探しの期間は人によって大きく異なり、数週間で決まる方もいれば1年かかる方もいます。

Q. 自己資金はどのくらい必要ですか？

A. 物件価格の1〜2割を頭金として求められることが多く、それに加えて諸費用が物件価格の7〜10%程度かかります。3,000万円の物件なら、頭金300〜600万円＋諸費用210〜300万円が一つの目安です。

Q. 不動産会社への相談は無料ですか？

A. コアラ不動産では、物件のご紹介やご相談に費用はいただいていません。仲介手数料は売買契約が成立したときに発生します。まだ買うか決めていない段階でのご相談も歓迎です。

Q. 初めてでも融資は受けられますか？

A. 受けられる可能性は十分あります。金融機関は勤務先・年収・勤続年数・自己資金・既存の借入状況などを見ます。1棟目は属性が重視されるため、会社員の方でも条件が整えば融資は下ります。