不動産投資収支シミュレーターの使い方【岡山版】

「この物件を買ったら毎月いくら手元に残るのか」——不動産投資で最も重要な数字が「月次キャッシュフロー（手残り）」です。収支シミュレーターを使えば、購入前に正確な手残りを計算できます。

この記事では、岡山の収益物件を例に収支シミュレーターの使い方と、正確な計算のポイントを解説します。

収支シミュレーターとは

収支シミュレーターとは、物件価格・家賃・融資条件・経費などを入力することで、毎月の収入・支出・手残りを自動計算してくれるツールです。

コアラ不動産では、岡山の物件に特化した無料の収支シミュレーターを公開しています。

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収支シミュレーターの入力項目と意味

①物件価格

購入する物件の価格です。岡山では木造アパート（4〜6室）で2,000〜5,000万円が一般的です。

②満室時の月間家賃収入

全室入居した場合の月間家賃の合計です。岡山市内の1Kアパート4室なら4〜7万円×4室＝16〜28万円が目安です。

③融資金額・金利・期間

金融機関から借りる金額・金利・返済期間です。岡山の地方銀行では金利1.5〜3%・木造は最長25年が一般的です。

④想定稼働率

年間を通じた平均入居率です。岡山の中区・北区では85〜92%が現実的な数値です。満室前提（100%）で計算するのは危険です。

⑤管理委託費・修繕積立

管理会社への委託費（家賃の5〜8%）と将来の修繕に備えた積立（家賃の10〜15%）です。この2項目を省略すると手残りが大幅に過大になります。

岡山の実例で計算してみる

【物件】岡山市中区・木造アパート・4室・購入価格3,500万円

入力項目	入力値
物件価格	3,500万円
満室月間家賃収入	28万円
融資金額	3,150万円（物件価格の90%）
融資金利	2.0%
融資期間	25年
想定稼働率	90%
管理委託費	7%
修繕積立	10%
固定資産税（年額）	15万円
火災保険（年額）	5万円

▶ このデータを収支シミュレーターで計算する

計算結果

項目	月額
家賃収入（稼働率90%）	+25.2万円
ローン返済	−13.4万円
管理委託費（7%）	−1.8万円
修繕積立（10%）	−2.5万円
固定資産税・保険（月割）	−1.7万円
月次手残り	約+5.8万円

収支シミュレーターを使う際の3つの注意点

• 稼働率は90%以下で設定する：満室100%で計算すると現実より高い手残りになる
• 修繕積立は必ず入れる：最初は修繕費がかからなくても、10年後に一気に発生するリスクがある
• 金利上昇シナリオでも試算する：現在の金利に加え、金利3%・4%で計算して余裕があるか確認する

まとめ

• 収支シミュレーターは物件購入前に月次手残りを正確に計算するツール
• 稼働率・管理費・修繕積立・固定資産税・保険料をすべて入力することが重要
• 稼働率は90%以下・金利上昇シナリオも含めて複数パターンで試算する
• 岡山の実例（3,500万円のアパート）では月次手残り約5〜6万円が目安
• コアラ不動産の無料ツールで今すぐ計算できます

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よくある質問

Q. 岡山で収益物件投資を始めるにはいくら必要ですか？

A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

Q. 岡山で収益物件を探す際、何から始めればいいですか？

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。