不動産投資と青色申告｜65万円控除を受けるための基本ステップ

不動産投資で確定申告をする際、「青色申告」を選ぶことで最大65万円の特別控除を受けられます。これは節税効果が非常に大きい制度ですが、事前の届出と複式簿記での記帳が必要です。今回は青色申告の基本ステップをわかりやすく解説します。

青色申告とは

青色申告とは、一定の帳簿書類を備え付けて正規の簿記の原則に従って記帳することで、さまざまな税務上の特典が受けられる申告方式です。反対に、記帳が不要な申告方式を「白色申告」といいます。

青色申告の主なメリット

①青色申告特別控除（最大65万円）

複式簿記で記帳し、e-Taxで電子申告すると、不動産所得から最大65万円を控除できます。紙での申告の場合は55万円、簡易な記帳方式では10万円が上限です。

年収700万円の方が65万円の控除を受けた場合、所得税・住民税合わせて約20〜23万円の節税効果が見込めます。

②赤字の繰り越し（3年間）

不動産所得が赤字になった年は、その赤字を翌年以降3年間にわたって繰り越せます。将来の黒字と相殺することで、納税額を減らせます。

③家族への給与を経費にできる（青色事業専従者）

事業規模（5棟10室以上）の場合、配偶者や家族への給与を経費として計上できます。

青色申告を受けるためのステップ

ステップ①：税務署に届出を出す

青色申告をするには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。原則として、適用を受けたい年の3月15日まで（新規開業の場合は開業から2ヵ月以内）に提出します。物件を購入したらすぐに手続きをしてください。

ステップ②：複式簿記で記帳する

65万円控除を受けるには複式簿記での記帳が必要です。会計ソフト（freee・マネーフォワードクラウドなど）を使えば、簿記の知識がなくても対応できます。

ステップ③：e-Taxで電子申告する

55万円控除→65万円控除にするには、e-Tax（電子申告）での申告が必要です。マイナンバーカードとカードリーダーが必要になります。

まとめ

• 青色申告で最大65万円の特別控除が受けられる
• 物件購入後すぐに税務署へ届出を提出する
• 会計ソフトを使えば複式簿記も対応しやすい
• e-Taxで電子申告すると控除額が最大になる
• 赤字の3年繰り越しも活用できる

確定申告・青色申告の手続きでわからないことは、税理士またはコアラ不動産にご相談ください。

よくある質問

Q. 不動産投資で確定申告が必要になるのはいつからですか？

A. 不動産収入（家賃収入）が発生した年から確定申告が必要です。給与所得者でも不動産所得が20万円を超える場合は申告義務があります。初年度は購入に伴う諸費用を経費計上できるため、早めに税理士に相談することをお勧めします。

Q. 青色申告と白色申告、不動産投資ではどちらが有利ですか？

A. 青色申告が有利です。最大65万円の青色申告特別控除が受けられるほか、赤字の繰り越し（3年間）や家族への給与を経費計上できるなどのメリットがあります。事前に青色申告承認申請書の提出が必要なため、早めの手続きをお勧めします。

Q. 減価償却費はどのように計算しますか？

A. 建物の取得費用を法定耐用年数で割って毎年計上します。木造は22年、鉄筋コンクリートは47年が耐用年数です。中古物件は耐用年数が短くなるため減価償却費が大きくなり、節税効果が高まるケースがあります。

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