岡山で不動産投資の2棟目・3棟目を買う戦略【2026年版】

「1棟目が順調だが、2棟目はどうやって買えばいいか」「規模を拡大したいが融資が通るか不安」——不動産投資で1棟目を取得した後、次のステップに進もうとする方が必ず感じる悩みです。

この記事では、岡山で2棟目・3棟目を購入して規模を拡大するための戦略・融資の考え方・物件選びのポイントを解説します。

2棟目を買うタイミングの目安

• 1棟目のキャッシュフローが安定している（稼働率85%以上・毎月手残りがプラス）
• 自己資金が再び貯まっている（2棟目の頭金10〜20%分）
• 1棟目購入から1〜2年以上経過している（返済実績が融資審査で評価される）
• 確定申告で不動産収入の実績がある（2期分あると審査が通りやすい）

2棟目の融資戦略

①1棟目と別の金融機関を使う

1棟目を地方銀行で借りた場合、2棟目は信用金庫や別の地方銀行を使うことで融資枠を分散できます。同一の金融機関では「既存ローンの残高」が足かせになることがあるため、複数行にアプローチすることが重要です。

②1棟目の収支実績を武器にする

確定申告書で「不動産収入○○万円・黒字経営」を証明できると、融資審査で大きくプラスに働きます。1棟目購入後は必ず青色申告で確定申告を行い、実績を積み上げましょう。

2棟目の物件選び：1棟目との組み合わせを考える

エリアを分散させる

1棟目が北区なら2棟目は中区や倉敷市など、エリアを分散することでリスクヘッジができます。同じエリアに集中すると、そのエリアの需要低下が全物件に影響します。

物件タイプを変える

• 1棟目が木造アパートなら2棟目はRC造マンションや戸建て賃貸
• 1棟目が単身向けなら2棟目はファミリー向け
• 入居者層を分散することで空室リスクが下がる

規模拡大のロードマップ

ステップ	内容	目安期間
1棟目購入	岡山市中区・木造アパート・3,500万円	0年目
実績積み上げ	稼働率安定・確定申告2期・自己資金再蓄積	1〜2年目
2棟目購入	倉敷市・木造アパートまたは戸建て賃貸	2〜3年目
3棟目検討	法人化・RC造マンションへのステップアップ	4〜5年目

まとめ

• 2棟目のタイミングは「1棟目安定・自己資金再蓄積・確定申告実績あり」が目安
• 融資は1棟目と別の金融機関を使って枠を分散する
• エリア・物件タイプ・入居者層を分散してリスクヘッジする
• 3棟目以降は法人化・RC造へのステップアップを検討する
• 地元に精通した不動産会社と長期的なパートナーシップを築くことが規模拡大の近道

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関連記事：岡山の収益物件完全ガイド　／　岡山の一棟RC・鉄骨マンション投資ガイド　／　岡山で不動産投資を法人化するメリット

よくある質問

Q. 岡山市の収益物件は駐車場なしでも入居できますか？

A. 岡山市は車社会のため、岡山駅周辺などの公共交通が充実したエリアを除き駐車場なしの物件は入居が難しい傾向があります。駐車場1台分以上を確保できる物件を選ぶことが入居率確保の基本です。

Q. 岡山市の収益物件の利回り相場はどのくらいですか？

A. 岡山市中心部と比べて地価が割安なエリアでは表面利回り8〜12%程度の物件が見つかりやすいです。ただし人口動向・空室リスクを踏まえた実質利回りで判断することが重要です。

Q. 岡山市で収益物件を選ぶ際に最も重視すべき点は何ですか？

A. 生活利便性の高い立地（スーパー・病院へのアクセス）・駐車場の確保・賃貸需要の厚いエリアかどうかの3点が最重要です。地元の不動産会社に賃貸需要の実情を確認した上で判断することをお勧めします。

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