岡山の収益物件 売却益（キャピタルゲイン）を最大化する方法

「収益物件を売るときにどうすれば高く売れる？」「キャピタルゲインを最大化するポイントは？」——不動産投資の利益は「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2つで成り立っています。この記事では岡山の収益物件の売却益を最大化するための戦略を解説します。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲイン（譲渡所得）とは、購入価格より高く売却した際の差益です。

キャピタルゲイン ＝ 売却価格 − 購入価格 − 取得費用 − 譲渡費用

税率は所有期間により異なります。

• 5年以内（短期譲渡）：約39%
• 5年超（長期譲渡）：約20%

売却益を最大化する5つの戦略

①所有5年超まで待って売る

税率の差は約19%。売却益1,000万円なら190万円の節税効果があります。購入後5年は保有してから売却するのが基本です。

②満室・高稼働状態で売り出す

収益物件の価格は「収益力」で決まります。稼働率が高い状態で売り出すと、買い手から高い評価を受けます。売却の3〜6か月前から稼働率を最大化しておくことが重要です。

③取得費用を正確に計上する

取得費用（購入時の仲介手数料・登記費用・印紙税等）はキャピタルゲインの計算から差し引けます。購入時の領収書・契約書を保管しておくことで節税につながります。

④3,000万円特別控除を活用する

居住用不動産の売却には3,000万円特別控除がありますが、収益物件には適用されません。ただし収用・特定の買い替えなど特例が使えるケースもあるため税理士に確認しましょう。

⑤複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけに依頼すると低い査定価格を提示されることがあります。3社以上に査定を依頼して価格を比較することで、市場価格に近い価格で売却できます。

まとめ

• 所有5年超で売却すると税率が約39%→20%に下がり大幅節税
• 満室・高稼働状態での売り出しが高値売却につながる
• 取得費用の正確な計上が節税の基本
• 複数社への査定依頼で市場価格に近い価格を引き出す

「収益物件の売却時期・価格を相談したい」——コアラ不動産では売却のご相談を無料で承っています。無料相談はこちら

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よくある質問

Q. 岡山の収益物件を売るのに適したタイミングはいつですか？

A. 満室または高稼働の状態が最も高値で売れるタイミングです。空室が多い状態では利回りが低く見え価格交渉されやすくなります。また不動産市況が好調な時期・金利が低い時期も買い手が付きやすくなります。

Q. 岡山の収益物件は関西・首都圏の投資家に売れますか？

A. 売れます。岡山は地価が割安で利回りが高いため、関西・首都圏の投資家から注目されています。投資家向けポータルサイトへの掲載と、広域に情報を発信できる不動産会社への依頼が重要です。

Q. 売却時にかかる税金はどのくらいですか？

A. 所有期間によって異なります。5年以下の短期譲渡は約39%、5年超の長期譲渡は約20%の譲渡所得税がかかります。取得費・売却費用・減価償却費などを正確に計算することで税負担を適正化できます。税理士への相談をお勧めします。

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