入居審査は「良い入居者を選ぶ」ためのプロセスです。審査が甘いと家賃滞納やトラブルのリスクが高まり、厳しすぎると空室が長引きます。岡山の賃貸市場に合った入居審査の基本を解説します。
入居審査の基本項目
- 収入（支払い能力）：家賃の3倍以上の月収があるかが基準。年収ベースで家賃の36倍以上
- 勤務先・雇用形態：正社員・公務員は安定。派遣・アルバイトは保証会社の利用を条件にする
- 連帯保証人 or 保証会社：家賃保証会社の利用を必須にするのが現在の主流
- 入居目的：単身なのに2人で住む予定など、申告と実態が合わない場合は注意
- 人柄・コミュニケーション：内見時の態度・対応から判断
家賃保証会社の活用
岡山でも家賃保証会社の利用が主流です。保証会社を通すメリット：
- 滞納時に保証会社が家賃を立替払い
- 保証会社が事前に審査してくれる（信用情報のチェック）
- 連帯保証人が不要になり、入居者の間口が広がる
審査の通過率は保証会社によって異なります。「信販系」は審査が厳しく、「独立系」は比較的緩やかです。
審査で断ってもいいケース
- 収入が家賃の2.5倍以下で保証会社も通らない
- 過去に家賃滞納歴がある（保証会社が判断）
- 入居目的が不明確・虚偽の申告が疑われる
- 反社会的勢力との関連が疑われる
ただし、正当な理由なく人種・国籍・障害・性別を理由に断ることは差別にあたります。
審査を厳しくしすぎないための注意点
空室を早く埋めたいあまりに審査を甘くするのも、審査を厳しくしすぎて空室が続くのも問題です。
- 保証会社を必須にすることで、審査のハードルを保証会社に任せられる
- 外国人入居者：在留カードの確認＋外国人対応の保証会社を使えば受入可能
- 高齢者：年金収入が安定していれば良い入居者。高齢者向け保証制度の利用を検討
入居後のトラブルを防ぐ契約時の工夫
- 入居ルール（ゴミ出し・騒音・ペット禁止等）を契約書の特約に明記
- 緊急連絡先を必ず確認（家族・勤務先の連絡先）
- 入居前の室内写真を記録し、退去時の原状回復トラブルを防ぐ
岡山の収益物件管理については岡山の収益物件投資ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 入居審査にかかる期間はどのくらいですか？
A. 保証会社の審査は通常2〜5営業日です。オーナー側の判断を含めて1週間以内に結果を出すのが理想です。時間がかかると入居希望者が他に流れます。
Q. 生活保護受給者の入居は受け入れるべきですか？
A. 家賃は自治体から直接支払われる「住宅扶助の代理納付」を利用すれば滞納リスクは低いです。生活保護受給者の受入は空室対策の選択肢の一つです。
Q. 審査を管理会社に任せきりにしても大丈夫ですか？
A. 基本的には管理会社に任せて問題ありませんが、最終的な入居可否はオーナーが判断すべきです。管理会社に「判断基準」を事前に伝えておくことが重要です。
