不動産投資と税金の基礎知識｜知らないと損する税制のポイント

不動産投資をする上で税金の知識は欠かせません。適切に理解しないと、払わなくてよい税金を払ったり、節税のチャンスを逃してしまいます。この記事で基礎を整理しましょう。

不動産投資にかかる主な税金

① 所得税・住民税（不動産所得）

家賃収入から必要経費を引いた「不動産所得」に対して所得税・住民税がかかります。給与所得など他の所得と合算して課税される「総合課税」が基本です。経費をしっかり計上することで税負担を抑えられます。

② 固定資産税・都市計画税

物件を保有している間、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。税率は固定資産税1.4%・都市計画税0.3%が標準です。経費として全額計上できます。

③ 不動産取得税

物件を購入した際に一度だけかかる税金です。固定資産評価額×3%（土地・住宅）が標準税率です。軽減措置もあるため購入時に確認しましょう。

④ 譲渡所得税（売却時）

物件を売却して利益が出た場合にかかります。所有期間が5年超なら約20%、5年以下なら約39%と税率が大きく異なります。売却タイミングを考える際の重要な要素です。

節税のポイント

青色申告で特別控除を受ける

不動産所得がある場合、青色申告をすると最大65万円の特別控除が受けられます。複式簿記での記帳が必要ですが、節税効果は大きいです。

減価償却費を最大活用する

建物の取得価格を耐用年数で分割して毎年経費計上できます。実際の支出なしに経費が増えるため、節税の柱になります。

損益通算で給与所得を減らす

不動産所得が赤字になった場合、給与所得と損益通算して課税所得を減らすことができます。特に購入初年度は諸費用が多く赤字になりやすいため、節税効果が出やすいです。

まとめ

• 家賃収入には所得税・住民税がかかる（経費で圧縮可能）
• 固定資産税は毎年かかるが全額経費計上できる
• 売却時の税率は5年超保有で大幅に下がる
• 青色申告・減価償却・損益通算が節税の三本柱
• 税理士への相談も視野に入れて適切な申告を行おう

不動産投資の税金についてご不明な点はコアラ不動産へご相談ください。

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よくある質問

Q. 不動産投資で確定申告が必要になるのはいつからですか？

A. 不動産収入（家賃収入）が発生した年から確定申告が必要です。給与所得者でも不動産所得が20万円を超える場合は申告義務があります。初年度は購入に伴う諸費用を経費計上できるため、早めに税理士に相談することをお勧めします。

Q. 青色申告と白色申告、不動産投資ではどちらが有利ですか？

A. 青色申告が有利です。最大65万円の青色申告特別控除が受けられるほか、赤字の繰り越し（3年間）や家族への給与を経費計上できるなどのメリットがあります。事前に青色申告承認申請書の提出が必要なため、早めの手続きをお勧めします。

Q. 減価償却費はどのように計算しますか？

A. 建物の取得費用を法定耐用年数で割って毎年計上します。木造は22年、鉄筋コンクリートは47年が耐用年数です。中古物件は耐用年数が短くなるため減価償却費が大きくなり、節税効果が高まるケースがあります。

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