岡山の収益物件 収益シミュレーションの作り方と活用法【2026年版】

「収益シミュレーションって難しそう」「どんな数字を入れればいいの？」——不動産投資の収益シミュレーションは、購入判断・融資交渉・長期計画のすべてに必要です。この記事では岡山の収益物件で使える収益シミュレーションの作り方と活用方法を具体的に解説します。

収益シミュレーションに必要な項目

【収入側】

• 年間家賃収入（満室時）：戸数×月額賃料×12か月
• 稼働率（空室率を引いた実態）：一般的に85〜95%で計算
• 実際の年間収入 = 年間家賃収入 × 稼働率

【支出側（年間）】

• ローン返済（元利均等）
• 管理委託料（年間収入の3〜5%）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 修繕積立（年間収入の10〜15%）
• その他諸経費

岡山・実例シミュレーション

【物件】岡山市南区・木造アパート4戸・購入価格2,200万円（頭金500万円・借入1,700万円・金利2%・25年）

項目	年間金額
年間家賃収入（稼働90%）	+237.6万円
ローン返済	−86.4万円
管理委託料（4%）	−9.5万円
固定資産税・保険	−20万円
修繕積立（12%）	−28.5万円
年間手残り（キャッシュフロー）	+93.2万円

シミュレーションの活用方法

①購入判断に使う

キャッシュフローがプラスであることを確認してから購入します。「金利+2%」「稼働率80%」のワーストケースでもプラスになるか確認しましょう。

②融資交渉に使う

金融機関への融資申込時に収益シミュレーションを提示することで、返済能力を客観的に示せます。DCR（返済余裕率）が1.2以上であることを示すと融資審査に有利です。

③長期計画に使う

20〜25年後のローン完済時点での手残り・資産価値をシミュレーションすることで、老後計画・出口戦略を具体的に立てられます。

まとめ

• 収益シミュレーションは「年間収入−年間支出＝キャッシュフロー」が基本
• 稼働率85〜90%・修繕積立10〜15%を必ず織り込む
• ワーストケース（金利+2%・稼働率80%）でもプラスになる物件を選ぶ
• 融資交渉・長期計画にもシミュレーションを活用する

「物件のシミュレーションを一緒に作りたい」——コアラ不動産では収支シミュレーションを無料で行っています。無料相談はこちら　／　収支シミュレーターで試算する

関連記事：表面・実質利回りの違いと計算方法　／　NOI利回りとDCRの使い方　／　金利上昇リスクへの対策

▶ 合わせて読みたい：岡山エリア別収益物件投資分析　／　ローン審査を通す5つのポイント　／　表面・実質利回りの違いと計算方法

よくある質問

Q. 岡山で収益物件投資を始めるにはいくら必要ですか？

A. 購入価格・物件タイプによって異なりますが、自己資金として物件価格の10〜20%と諸費用（物件価格の6〜8%程度）が目安です。岡山市郊外の戸建てなら500万〜2,000万円程度から始められるケースがあります。まず自己資金と融資可能額を確認することからスタートしましょう。

Q. 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

A. 表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算したシンプルな指標です。実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税・空室損失など諸費用を差し引いて計算します。投資判断には実質利回りを使うのが基本で、表面利回りから3〜4%引いた数字が目安になります。

Q. 岡山で収益物件を探す際、何から始めればいいですか？

A. まず自己資金の確認と融資可能額の把握（地元の信用金庫・信用組合への相談）からスタートします。購入できる価格帯が把握できたら、その範囲でエリアと利回りを絞り込んでいきます。地元の不動産会社への相談も早い段階でするのがおすすめです。

岡山の収益物件 エリア別投資ガイドもあわせてご覧ください。