「収益シミュレーションって難しそう」「どんな数字を入れればいいの？」——不動産投資の収益シミュレーションは、購入判断・融資交渉・長期計画のすべてに必要です。この記事では岡山の収益物件で使える収益シミュレーションの作り方と活用方法を具体的に解説します。
収益シミュレーションに必要な項目
【収入側】
- 年間家賃収入（満室時）：戸数×月額賃料×12か月
- 稼働率（空室率を引いた実態）：一般的に85〜95%で計算
- 実際の年間収入 = 年間家賃収入 × 稼働率
【支出側（年間）】
- ローン返済（元利均等）
- 管理委託料（年間収入の3〜5%）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険
- 修繕積立（年間収入の10〜15%）
- その他諸経費
岡山・実例シミュレーション
【物件】岡山市南区・木造アパート4戸・購入価格2,200万円（頭金500万円・借入1,700万円・金利2%・25年）
| 項目 | 年間金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入（稼働90%） | +237.6万円 |
| ローン返済 | −86.4万円 |
| 管理委託料（4%） | −9.5万円 |
| 固定資産税・保険 | −20万円 |
| 修繕積立（12%） | −28.5万円 |
| 年間手残り（キャッシュフロー） | +93.2万円 |
シミュレーションの活用方法
①購入判断に使う
キャッシュフローがプラスであることを確認してから購入します。「金利+2%」「稼働率80%」のワーストケースでもプラスになるか確認しましょう。
②融資交渉に使う
金融機関への融資申込時に収益シミュレーションを提示することで、返済能力を客観的に示せます。DCR（返済余裕率）が1.2以上であることを示すと融資審査に有利です。
③長期計画に使う
20〜25年後のローン完済時点での手残り・資産価値をシミュレーションすることで、老後計画・出口戦略を具体的に立てられます。
まとめ
- 収益シミュレーションは「年間収入−年間支出＝キャッシュフロー」が基本
- 稼働率85〜90%・修繕積立10〜15%を必ず織り込む
- ワーストケース（金利+2%・稼働率80%）でもプラスになる物件を選ぶ
- 融資交渉・長期計画にもシミュレーションを活用する
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